7 dôležitých informácií pre správne investovanie do nehnuteľností

Uvažujete nad investovaním do nehnuteľnosti alebo vás táto téma zaujíma?

Pripravil som si pre vás zaujímavé informácie, ktoré vám povedia, čo ovplyvňuje rast cien, ako a kde hľadať investičnú príležitosť alebo aká zodpovednosť plynie z kúpy investičnej nehnuteľnosti.

Na záver mám pre vás pripravený krátky príbeh jedného investora.

Poďme na to.

Ako je to s rastom cien nehnuteľností?

Z dlhodobého hľadiska ceny nehnuteľností rastú, no netreba zabúdať aj na infláciu.

Faktom je, že za posledných 10 rokov sa ceny nehnuteľností zvýšili v reálnom vyjadrení, len o 1,0 p.a. Toto číslo je plne v súlade s dlhodobými zisteniami z trhu v USA, na ktorom sa reálne zhodnotenie nehnuteľností pohybovalo približne 1 % nad infláciou.

Zoberte si jednu veľmi dôležitú skutočnosť, a skúste si odpovedať na túto otázku:

„V akých obdobiach bol najvyšší rast cien nehnuteľností na Slovensku?“

Správna odpoveď je vtedy, keď úrokové sadzby na hypotekárnych úveroch klesali.

Pre rekapituláciu, čím bol nižší úrok, tým bol vyšší rast cien

Ak sa nad tým zamyslíte a pozriete sa na to zdravým sedliackym rozumom, tak to dáva zmysel.

Nehnuteľnosť nič nevyrába ani nič neprodukuje, tak jej cena môže rásť len vtedy, ak rastie schopnosť jej nadobudnutia.

Čo nám z toho vyplýva?

Kedy je vhodný čas na kúpu nehnuteľnosti, a kedy je vhodný čas na jej predaj? Určite ste na to prišli 🙂

Ešte, aby som nezabudol, je dôležité si pripomenúť, že ceny nehnuteľností v určitých obdobiach a regiónoch môžu aj výrazne klesať.

Ak si pripomenieme rok 2008 až rok 2014, tak zistíme pokles cien až o 20 %.

Kde hľadať investičnú príležitosť?

Ak vám môžem poradiť, tak by som zvýšil pozornosť a opatrnosť na nehnuteľnosti, ktoré sú v regiónoch so slabým pracovným trhom, v regiónoch príliš závislých na určitom sektore a nehnuteľnostiach nákladných na rozsiahlu údržbu.

Predstavte si, ako by vyzerali ceny luxusných domov manažérov budovanej automobilky Jaguár v Nitre, ak by sa automobilka rozhodla odísť? To by bol asi problém, že? Možno hotová katastrofa.

Realitný biznis a akcie sa na seba dosť podobajú. Tak, ako aj pri akciách, tak aj pri investovaní do nehnuteľností musíte rátať s rizikom, pretože nikdy neviete, čo sa na trhu môže udiať.

Preto si svoju investičnú príležitosť poriadne zhodnoťte a zistite si, čo najviac informácií o regióne, kde chcete vložiť vaše peniaze.

Všetko sa predvídať nedá, ale eliminovať riziko áno.

Nenechajte sa zmiasť

Kúpu vlastného bývania nerátajte ako investíciu. Je to vaša spotreba.

Pri kúpe vašej nehnuteľnosti sa riadite predovšetkým na základe emócií a na prvom mieste sú vaše konkrétne predstavy. Čo je samozrejme správne.

Váš domov bude mať pre vás vždy vyššiu hodnotu. Predsa je to miesto, kde ste vychovávali svoje deti, kde sa dobre cítite, a kde sa radi vraciate. Investícia nemá v sebe tento cit, ale váš domov áno.

Preto, ak sa rozhodnete v budúcnosti predávať, tak sa zriedkakedy nájde kupujúci, ktorý bude ochotný zaplatiť takú sumu, akú bude mať pre vás váš domov.

Pamätajte však, že na svojej nehnuteľnosti môžete v budúcnosti nominálne a aj reálne zarobiť. Z dlhodobého hľadiska ceny nehnuteľností rastú a minimálne o cenu inflácie bude váš domov drahší.

Nezabúdajte na zodpovednosť

Ak budete rozmýšľať ako dlhodobý investor, tak vás čaká pár povinností.

Okrem kúpy nehnuteľnosti budete mať spojené náklady s notárom, katastrom alebo pravidelné poplatky spojené s daňou z nehnuteľnosti.

Aj poistenie a poplatky spojené s údržbou sú neoddeliteľnou súčasťou. Treba byť pripravený aj na mimoriadne náklady väčšieho rozsahu, ktoré sa pri akejkoľvek nehnuteľnosti skôr, alebo neskôr objavia.

Určite netreba zabudnúť aj na daň zo zisku z prevádzkovania nájmu.

Vlastniť nehnuteľnosť nie je vo väčšine prípadov jednoduchá záležitosť, ale pokiaľ vás to bude baviť, tak túto zodpovednosť budete brať ako výzvu.

Mladý developer

Vynikajúca myšlienka. Postaviť dom a predať. Dobre to znie, že?

Veci znejúce jednoducho sú v skutočnosti dosť komplikované a treba si dať pri nich veľký pozor. Tie najväčšie riziká, ktoré vznikajú sú väčšinou technického a finančného charakteru.

Finančné riziko spočíva v optimalizácii.

Ak kupujete pozemok a následne staviate dom, tak môže vzniknúť veľké množstvo rôznych výdavkov. Následne sa vám predaj môže predražiť, predĺžiť a môžu vzniknúť ďalšie náklady, ktoré bude potrebné vykryť, a to väčšinou znížením ceny, čiže znížením zisku.

Technické riziko vzniká hlavne vtedy, ak sa snažíte šetriť na výstavbe.

Ak sa zamotáte vo finančnej optimalizácii, tak budete šetriť práve tu. Kvalita práce sa môže časom prejaviť a kupujúci vám to určite neodpustí. Následky môžu byť rôzne, ale určite nie príjemné.

Dajte si v tomto smere pozor. Stavebný priemysel nie je jednoduchý a kolujú v ňom rôzne názory.

Investujem vlastné prostriedky

Máte na účte vlastné prostriedky, ktoré môžete investovať do kúpy nehnuteľnosti?

Poviete si, že použitím vlastných prostriedkov nemusíte platiť úroky banke a rozhodnete sa kúpiť nehnuteľnosť.

Nájomca vám bude mesačne platiť a vy jednoducho zarábate.

Ale je toto riešenie skutočne výhodné?

Prečítajte si krátky príbeh, ktorý vám možno rozšíri obzor.

Krátky príbeh

Môj klient riešil menšiu dilemu.

Má viac bytov, ale už ho nebavilo riešiť dookola nájomcov a všetky aktivity s tým spojené. Rozhodol sa jeden zo svojich bytov predať a peniaze rozložiť iným spôsobom.

S predajom bytu som mu pomohol a do pol roka mal peniaze na účte. Všetko prebehlo podľa predstáv a rozhodol sa výšku tejto sumy investovať do podielových fondov.

Ako sme boli spoločne v kontakte, tak sme diskutovali aj o tejto téme a úprimne ma zaujímalo, či sa mu tento krok oplatilo spraviť.

Výsledok bol ten, že z nájmu bytu okrem pravidelného riešenia nájomcov a všetkých aktivít mal ročný zisk okolo 4%. 

Z investovanej časti peňazí, o ktorej som sa s ním rozprával mal priebežne zisk 7% a bez starostí spojených s nájmom bytu.

Čiže o 3% viac, ako pri nájme bytu. A ešte jedna výhoda, ktorú som postrehol bola rýchlosť dostupnosti peňazí, čo bolo približne do 20 dní. Pri predaji to bolo spomínaného pól roka.

Týmto príbehom som vám chcel ukázať aj iný smer.

Využite vaše finančné prostriedky a zvážte všetky možnosti. Sú to vaše peniaze, a čím viac sa informujete, tým viac úžitku vám prinesú.

Dôležité je nájsť variantu, ktorá vám vyhovuje. Peniaze nikdy nespia. Pamätajte na to.

Odporúčanie

Skvelý výsledok tvoria detaily.

Dnes som vám ukázal sedem dôležitých informácií, ktoré je potrebné ovládať, aby vaša investícia dopadla úspešne.

V tejto chvíli mi napadli aj ďalšie informácie, ktoré si táto rozsiahla téma zaslúži. Určite sa k tomu ešte v mojom blogu vrátim.

Moje odporúčanie pre vás je, aby ste sa obklopili maximálnym množstvom informácií a vaše rozhodnutia budú mať omnoho vyššiu úspešnosť. Čím viac toho objavíte, tým bude vaša investícia lepšia a ziskovejšia.

Stretnite sa s odborníkom na predaj nehnuteľností, ktorý rieši podobné projekty, ako vy.

Spýtajte sa ho na informácie, ktoré budete považovať za dôležité.

Skutočný profesionál vám vie efektívnym spôsobom pomôcť a nasmerovať vás tam, kam chcete ísť. Môže vám ukázať tiež príležitosti, ktoré ste doteraz nevideli.

Nebojte sa a pýtajte sa. Tí zvedaví, ktorí sa neboja pýtať majú vždy navrh.

Spolužiačka sa v škole spýtala matematikára aj tretí krát, aký je postup na vyriešenie rovnice. Ja som sa štvrtýkrát nespýtal a výsledok na písomke si viete predstaviť 😀

Záver

Verím, že vám môj článok pomohol a ukázal smer, ktorým sa vybrať.

Realitný trh je nevyspytateľný a vyhráva v ňom ten, kto je lepšie informovaný. Pevne verím, že budete mať k tejto téme otázky a napíšete mi.

Veľmi rád vám poradím.

 

S pozdravom

Tomáš Porubský

Váš osobný maklér

Ako predáte nehnuteľnosť aj so zažmúrenými očami

Napísal som praktického sprievodcu, ktorý vám v piatich krokoch ukáže, ako dosiahnuť svoje: v ziskovom predaji, v čo najkratšom možnom čase. Sprievodcu si teraz môžete stiahnuť   z d a r m a.

  • Chcete vedieť, ako môžete predať byt do dvoch týždňov a za najvyššiu cenu?

    >>> Kliknite na fotku a zistite, ako na úspešný predaj bytu