Ako predať nehnuteľnosť s hypotékou. Čo musíte určite vedieť?

Plánujete predaj vášho domu alebo bytu, na ktorom máte ešte zostatok hypotekárneho úveru? Možno si práve kladiete otázky typu, ako mám postupovať? Je to zdĺhavá záležitosť? Koľko ma to bude stáť?

Nemusíte sa ničoho obávať :).

Týmto návodom vám pomôžem túto situáciu zvládnuť bez najmenších problémov, rýchlo a “bezbolestne”.

Ukážem vám to na príklade z praxe.

Moja klientka sa rozhodla, že predá svoj byt. Ako prvé ju napadlo, že má na byte hypotekárny úver so zostatkom približne 86.000 €.

Spýtala sa ma, ako by sme mohli túto situáciu riešiť.

Najskôr sme sa zamerali na nájdenie kupujúceho. Byt sme na predaj pripravili, spustili sme reklamu a v priebehu 3 týždňov nám záujemca oznámil, že byt si rád rezervuje.

Tu začína proces prípravy na predaj nehnuteľnosti, ktorá je zaťažená ťarchou v prospech banky.

1. Krok: Požiadajte o vyčíslenie zostatku úveru

Dôležité je správne načasovanie.

Na vyčíslenie vám nepostačí aktuálny stav, ktorý môžete napríklad nájsť vo vašom internet bankingu.

V našom prípade moja klientka navštívila pobočku banky. Tam si podala žiadosť o predčasné splatenie úveru a o presné vyčíslenie jeho zostatku.

Vyčíslenie zostatku úveru

Napríklad Slovenská sporiteľňa vám môže toto vyčíslenie vydať aj na počkanie. V Prima banke to môže kľudne trvať aj 15 dní alebo VÚB banka to môže stihnúť aj za 5 dní.

Vo väčšine prípadov vám za prvé vyčíslenie zostatku úveru banka nebude účtovať žiadny poplatok.

Nezabúdajte, že vo vyčíslení banka uvádza najneskorší dátum, kedy musí byť hypotéka vyplatená. Ak je dátum vyčíslenia napríklad 15.4. a kupujúci bude uhrádzať platbu 16.4. tak banka toto vyčíslenie bude považovať za neplatné a celý proces musíte opakovať. Do najbližšieho vyčíslenia budete musieť možno počkať napríklad ďalších 10 dní. Plus za toto druhé vyčíslenie vám banka už môže zaúčtovať poplatok.

Preto je správne načasovanie vyčíslenia zostatku úveru veľmi dôležité.

My sme o vyčíslenie požiadali v ten deň, keď nám kupujúci oznámil, že mu banka oficiálne schválila úver a začína pripravovať záložné zmluvy. Ich vypracovanie zvyčajne trvá 7 až 14 dní.

Jednoduchšie to budete mať, ak kupujúci bude financovať kúpu z vlastných prostriedkov. V tom prípade môžete o vyčíslenie požiadať hneď po dohodnutí spoločných podmienok predaja.

TIP: Presné podmienky vyčíslenia zostatku úveru ohľadom termínov a poplatkov si v banke zistite skôr, aby ste vedeli s čím počítať. Lepšie je byť pripravený, ako prekvapený :).

2. Krok: Predčasné splatenie úveru

Končí vám fixácia hypotekárneho úveru?

Možno sa na ňu oplatí počkať.

Ak predaj nehnuteľnosti naplánujete v čase zmeny fixácie hypotekárneho úveru, tak budete mať náklady spojené so splatením úveru buď minimálne, alebo žiadne.

Tento prípad však býva ojedinelý.

Klientke doba fixácie končila až o jeden rok. Čakanie si nemohla dovoliť, a v tomto prípade má banka nastavené podmienky tak, že si môže zaúčtovať poplatok za predčasné splatenie. Avšak maximálne do výšky 1% zo zostatku hypotekárneho úveru.

V našom prípade bol poplatok, ktorý si banka zaúčtovala 461 €. Presnú výšku tohto poplatku sa dozviete vo vyčíslení zostatku vášho úveru.

TIP: Ak si kupujúci berie hypotéku z tej istej banky, ako je tá vaša, tak v tom prípade vám banka tento poplatok môže odpustiť. Nie je to však pravidlo, ale určite sa na túto možnosť spýtajte. Môj klient raz na tom ušetril 750 €.

Ako a kedy zaplatiť zostatok hypotekárneho úveru?

Podľa vyčíslenia zostatku úveru, ktorý sme od banky obdržali, sme získali informácie:

• na aký účet má byť zostatok úveru vyplatený,
• s konkrétnym variabilným a špecifickým symbolom.

Tieto informácie o platbe sme zapracovali do kúpnej zmluvy. Banka kupujúceho sa riadila presne podľa týchto pokynov a presnú čiastku zostatku úveru vyplatila.

Vyplatenie zostatku úveru

Aký je posledný krok?

3. Krok: Vymazanie hypotekárneho úveru z listu vlastníctva

Počuli ste už o kvitancii?

V jednoduchosti povedané, kvitancia je doklad, ktorý vydáva banka a posiela na katastrálny úrad, ako informáciu, že je hypotekárny úver zaplatený. A na základe tejto informácie katastrálny úrad vymaže ťarchu z listu vlastníctva.

Ako prebiehal tento postup v našom prípade?

1. Banka kupujúceho vyplatila zostatok úveru banke mojej klientky. Dĺžka prevodu trvala približne 3 pracovné dni.
2. Banka mojej klientky spracovala platbu a poslala kvitanciu na Okresný úrad. Spracovanie a doručenie kvitancie na katastrálny úrad trvalo približne týždeň.
3. Po obdržaní kvitancie má kataster na výmaz ťarchy (hypotekárneho úveru) 5 dní. 

V tomto bode je hypotekárny úver vyplatený, vymazaný z listu vlastníctva a katastrálny úrad pokračuje v procese zápisu kupujúceho, ako nového vlastníka. To z pravidla trvá 30 dní.

Zhrňme si to.

1. Zistite si, ako dlho trvá banke vystavenie vyčíslenia zostatku vášho úveru. Nezabudnite sa spýtať, či si za to banka účtuje poplatok.
2. Keď príde tá vhodná doba, tak požiadajte o vyčíslenie zostatku hypotekárneho úveru. Predbežne rátajte 10 pracovných dní.
3. Vyčíslenie zostatku pravdepodobne obdržíte poštou, ale aj elektronickou formou v internet bankingu, ak ho využívate.
4. Použite údaje z vyčíslenia zostatku hypotekárneho úveru na zapracovanie do kúpnej zmluvy.
5. Banka kupujúceho, respektíve on sám z vlastných prostriedkov, vypláca podľa kúpnej zmluvy celkovú kúpnu cenu nehnuteľnosti vrátane zostatku úveru.
6. Zostatok hypotekárneho úveru je vyplatený a banka posiela na katastrálny úrad kvitanciu.
7. Katastrálny úrad, po obdržaní kvitancie od banky, vymaže ťarchu z listu vlastníctva a po hypotéke už nie je ani chýru, a ani slychu :).

Verím, že sa vám článok páčil a pomôže vám pri predaji vašej nehnuteľnosti. Ak sa vám článok páčil, dajte mu páči sa mi. Ak si myslíte, že by mohol pomôcť aj niekomu z vašich známych, tak ho s nimi zdieľajte prostredníctvom sociálnych sietí.