Ako sa pripraviť na kúpu nehnuteľnosti?

Doba je momentálne rýchla a je nutné s ňou držať tempo. Ak chceme v našom živote uspieť, a to je jedno v akom smere, tak je nutné reagovať pohotovo. Okrem pohotových reakcií je doslova kľúčové mať tie správne informácie. Tí, čo sú málo informovaný väčšinou platia vysokú daň za nesprávne rozhodnutia. Pri kúpe nehnuteľnosti tieto fakty platia tiež. Ak je zlá príprava na kúpu nehnuteľnosti, tak väčšinou kupujúci doplatí na to ako finančne, tak aj emocionálne. Preto som si pre vás pripravil pár tipov, aby ste vedeli reagovať pohotovo a mali tie správne informácie.

Začnem upozornením. Pred kúpou je dôležité si uvedomiť, v akom štádiu sa nachádza trh. V tejto dobe je vysoký záujem o nehnuteľnosti. To znamená, že dopyt núti kupujúcich k rýchlym reakciám, lebo ponuka je obmedzená. Tomuto stavu sa tiež hovorí „Trh predávajúceho“.

V tomto štádiu sú ceny nehnuteľností vyššie, lebo kúpyschopnosť a záujem je vysoký. Pozícia predávajúcich je teda silnejšia, ako tá kupujúceho a preto je nutné byť dôkladne na kúpu pripravený.

Ako sú na tom vaše kritéria?

Veľmi zákerná je nerozhodnosť. Napríklad, ak rodina kupuje byt a nemá presne určené špecifikácie, tak môžu po obhliadkach vznikať nezhody a čas na správne rozhodnutie sa oddiali. Vtedy môže zareagovať iný záujemca skôr a byt je predaný.

Najskôr je veľmi dôležité zhodnotiť priority a dôvody hľadania nového bývania. Ak sa presne definujú, tak sa hľadanie stáva jednoduchším a jasnejším. V momentálnej situácii na trhu je potrebné konať rýchlo. Mať jasnú predstavu o tom, čo chcem kúpiť, je dôležité mať ešte pred začiatkom hľadania konkrétnej nehnuteľnosti.

Chybou kupujúcich tiež býva, že hľadajú tú najdokonalejšiu nehnuteľnosť. Zo skúsenosti však môžem povedať, že vždy sú menšie odchýlky, ktoré od prvotnej predstavy odbočujú. Dokonalá nehnuteľnosť v skutočnosti neexistuje. Je dôležité, aby sa kupujúci pripravil na menšie ústupky pri výbere nehnuteľnosti. Preto mám pre vás jeden tip.

Sú ním tri kúsky papiera a chvíľka času. Na vrchnú časť prvého papiera napíšte veľké A. Pod neho začnite písať tie preferencie, ktoré za žiadnych okolností nechcete meniť. Napríklad môže ňou byť lokalita, alebo iná dôležitá skutočnosť, kvôli ktorej hľadáte nové bývanie.

Na druhý kus papiera napíšte na vrchnú časť veľké B. Tu píšte preferencie, ktoré by sa jemne meniť mohli a ich absencia by sa dala akceptovať. Napríklad svetové strany, výhľad, počet poschodí, alebo stav nehnuteľnosti.

Na tretí kus papiera napíšte veľké C. Tu píšte preferencie, ktorých absencia môže byť, ale ak by boli súčasťou nehnuteľnosti, tak sú bonusom navyše. Na túto časť papiera tiež napíšte posledný termín, do kedy chcete nehnuteľnosť nájsť.

Kritéria si určite pripravte ešte pred samotným hľadaním a konzultujte ich so svojím partnerom. Rozoberte ich do detailu a ujasnite si svoju predstavu a zároveň aj kompromismi. Čím skôr to spravíte, tak tým sa vám bude lepšie a pohodlnejšie hľadať.

Ako budem kúpu financovať?

tri možnosti. Hotovosťou, hypotekárnym úverom, alebo kombináciou oboch. Treba myslieť na to, že financovanie je to najdôležitejšie. Každý kupujúci musí mať jasnú predstavu o rozpočte na kúpu nehnuteľnosti. Určite odporúčam jasne zadefinovať sumy, ktoré budú predstavovať ideálny rozpočet a maximálny rozpočet.

Ak je kúpa financovaná hotovosťou, tak je to pomerne jednoduché. O niečo komplikovanejšie je to pri financovaní formou hypotekárneho úveru. Vtedy je nutné vedieť, aké podmienky a možnosti mi banka poskytne.

Pred samotným hľadaním nehnuteľnosti odporúčam mať vyhotovený hypotekárny certifikát. Ten vydá banka na počkanie a je bez poplatku. V ňom je uvedená výška hypotekárneho úveru, ktorú kupujúci dostane od banky na základe príjmu.

Správnym rozhodnutím môže byť aj využitie hypotekárneho poradcu. Ešte pred samotným hľadaním nehnuteľnosti vypracuje konkrétne ponuky z bánk a tým si kupujúci overí väčšinu možností, ktoré pri financovaní má.

Príprava financovania je veľmi dôležitá, ak by ju kupujúci začal riešiť až pri nájdení nehnuteľnosti, tak mu ju iný záujemca môže “vyfúknuť“.

Avšak na trhu je veľké množstvo kupujúcich, ktorí blúdia po obhliadkacha v skutočnosti ani nevedia, či na danú nehnuteľnosť majú dostatok finančných prostriedkov. Ani nevedia, či im banka schváli úver.

Mimochodom, ak bude mať kupujúci záujem o nehnuteľnosť, tak je v podstate samozrejmosťou podpis rezervačnej zmluvy so zložením zálohy.Už veľa prípadov skončilo tak, že kupujúci nemal doriešené financovanie.Na koniec sa mu nepodarilo uskutočniť podpis kúpnych zmlúv a záloha mu prepadla. Upozorňujem, v prvom rade je to chyba kupujúceho.Predávajúci prišiel o čas, lebo nehnuteľnosť stiahol z ponuky a záloha, ktorú si ponechá je pre neho malou náplasťou za stratu času pri predaji.

Odporúčam, aby si kupujúci ešte pred hľadaním nehnuteľnosti vyriešil otázku financovania. Najlepšie ak bude vedieť, čo to všetko obnáša.

Ako efektívne hľadať nehnuteľnosť?

Samozrejmosťou sú realitné portály. Tie najlepšie nehnuteľnosti na trhu nebudú dlho a treba reagovať rýchlo. Odporúčam pozerať aj 2x denne. Vopred si treba uvedomiť časové hľadisko, ktoré bude potrebné na sledovanie nových ponúk a obhliadok.

Možno aj upozorniť zamestnávateľa, že si hľadáte bývanie a poprosiť ho o prípadné akceptovanie pri uvoľnení z práce. Ak je dobrá ponuka, tak treba reagovať veľmi rýchlo.

Osloviť kamarátov, rodinu a známych o pomoc pri hľadaní bývania je tiež úplne normálnou formou. Aj sociálne siete môžu mať pozitívny vplyv pri hľadaní nehnuteľností.

Niekedy sa dajú použiť aj jednoduché letáky, ktoré sa roznesú v obľúbenej lokalite, kde bude uvedený záujem o kúpu. Kreativite sa medze nekladú, a čím viac spôsobov sa použije, tým bude efekt lepší a rýchlejší.

Garanciou môže byť odborník

Táto možnosť je ideálna hneď z niekoľkých dôvodov. Kupujúci sa púšťajú do bitky proti predávajúcemu a jeho maklérovi. Maklér predávajúcehobude chrániť záujmy svojho klienta a preto je kupujúci väčšinou v znevýhodnenej pozícii. Táto situácia sa mení vo chvíli, ak má kupujúci svojho osobného makléra. Rovnováha síl sa rázom vyrovnáva.

Maklér kupujúceho pozná realizačné ceny podobných nehnuteľností a preto vie presne pripraviť taktiku pri vyjednávaní lepších podmienok s predávajúcim. Kupujúci nemusí ani tušiť, že cena nehnuteľnosti sa dá zraziť aj o 5 percent, lebo nemá dostatočnú skúsenosť a informovanosť.

Ak maklér kupujúceho predával podobné typy nehnuteľností, tak pozná väčšinu zákutí, o ktorých je potrebné vedieť. To je ďalšou výhodou pre kupujúceho, lebo skúsenosti makléra vie využiť vo svoj prospech.

Makléri väčšinou medzi sebou komunikujú a posúvajú si takzvané tiché predaje. To sú tie, ktoré sa nezverejňujú a bežný kupujúci sa nemá k ním ako dostať. Keď je vysoký dopyt, tak niekedy nie je nutné ísť s nehnuteľnosťou do verejného predaja.

Kupujúcemu sú predkladané aj rezervačné zmluvy. Je veľmi dôležité, aby tieto zmluvy boli spravodlivo vyvážené. Profesionálny maklér vie pomôcť kupujúcemu aj v tomto smere, lebo má vlastných advokátov, ktorých úlohou je zabezpečiť, aby boli zmluvy pripravené správne.

Kupujúci majú väčšinou veľa nezodpovedaných otázok, ktoré si potrebujú overiť u dôveryhodného zdroja. Práve tým zdrojom môže byť ich osobný maklér, ktorého si vybrali a ktorému dôverujú. Najlepšie na tejto spolupráci je práve to, že výber má vo svojich rukách kupujúci a toho správneho makléra si vyberá podľa seba.

Výhod tejto spolupráci je ešte omnoho viac a dal by sa o nich napísať samostatný článok, ale to momentálne nie je až tak podstatné. Dôležité je, aby sa brala do úvahy aj táto možnosť spolupráce, lebo jej význam má pridanú hodnotu pre kupujúceho.

Bezpečnosť pri uhrádzaní kúpnej ceny

Môže sa stať, že kupujúci uhrádza kúpnu cenu bankovým prevodom. Zo skúsenosti viem, že v tomto dôležitom bode sa nedbá na bezpečnosť tak, ako by sa malo. Uvediem príklad, na ktorom celú problematiku vysvetlím.

Ako sa to robiť nemá:

Kupujúci kupuje byt v hotovosti za 80tisíc eur. Pri podpise kúpnej zmluvy chce predávajúci, aby kupujúci kúpnu cenu uhradil. Hneď po pripísaní peňazí na účet predávajúceho sa zanášajú kúpne zmluvy na kataster. Na prepis vlastníctva má kataster pri bežnom konaní 30 dní. Predávajúci už má peniaze na účte, ale nehnuteľnosť ešte nie je prepísaná na kupujúceho. Tu vzniká riziko. Čo ak predávajúci konanie preruší? Alebo čo ak predávajúci upadne do kómy, kataster vklad preruší a uskutočniť dodatok nebude možné. Predávajúci má peniaze a kupujúci nič.

Áno je malá pravdepodobnosť, že sa môže niečo podobné stať, ale vsadíte na to 80tiscí eur? Kupujúci by sa musel následne súdiť a kto vie kedy by mu boli peniaze vrátené.

Ako sa to robiť má:

Kupujúci kupuje byt v hotovosti, za 80tisíc eur. Pri podpise kúpnej zmluvy spolu s predávajúcim zabezpečia úhradu kúpnej ceny formou úschovy. Napríklad notárskej, alebo bankovej. Kupujúci teda prevedie kúpnu cenu tretej strane, ktorou je napríklad banka alebo notár. Po podpise kúpnej zmluvy zanesie maklér zmluvy na kataster. Banka uvoľní finančné prostriedky predávajúcemu až vtedy, keď kataster vklad povolí v prospech kupujúceho. Potom môže majiteľ nehnuteľnosť odovzdať novému vlastníkovi.

Vidíte ten rozdieľ? Kupujúci uhradil kúpnu cenu, ale v tomto príklade ju dal do úschovy. Peniaze má tretia strana, ktorá ich chráni a uvoľní až keď kataster prepíše vlastníctvo. V tomto prípade je bezpečnosť na každej strane.

Záver

Budem rád, ak rady ktoré sú v tomto článku využijete vo váš prospech a pomôžu vám k nájdeniu toho správneho bytu alebo domu. Pri kupovaní nehnuteľnosti je veľmi dôležité mať tie správne informácie. Pamätajte na to, lebo žijeme v dobe, kde majú informácie skutočne veľkú hodnotu.

Moje odporúčanie na záver. Ak nie ste nútený kupovať nehnuteľnosť na vlastnú päsť, tak využite rady odborníka. V konečnom dôsledku vám to dokáže ušetriť peniaze, nervy a veľa energie. Ak si vyberiete toho správneho, tak určite nebudete ľutovať. Vo vyspelých krajinách je to úplne bežné, lebo takáto forma služby má skutočne zmysel.

Ak vás bude niečo konkrétne zaujímať, tak mi napíšte a ja vám veľmi rád pomôžem. Prajem vám krásny a úspešný deň.

 

S pozdravom

Tomáš Porubský

Ako predáte nehnuteľnosť aj so zažmúrenými očami

Napísal som praktického sprievodcu, ktorý vám v piatich krokoch ukáže, ako dosiahnuť svoje: v ziskovom predaji, v čo najkratšom možnom čase. Sprievodcu si teraz môžete stiahnuť   z d a r m a.

  • Chcete vedieť, ako môžete predať byt do dvoch týždňov a za najvyššiu cenu?

    >>> Kliknite na fotku a zistite, ako na úspešný predaj bytu