Budú ceny nehnuteľností padať?

Pred 17. rokmi sme mali dočinenie so 6 % úrokmi na hypotékach. Priemerný mesačný príjem bol o polovicu nižší ako dnes a priemerná cena nehnuteľností narástla trojnásobne. Čo nám minulosť našepkáva? Padnú opäť ceny nehnuteľností?

V roku 2005 som bol tínedžer niekde v najlepšom čase puberty. Tesne pred koncom základnej školy. Milé časy. 

Súbežne sa s mojim životom vyvíjal aj trh s nehnuteľnosťami, čo išlo, samozrejme, v tej dobe mimo mňa. 

Takto spätne a z nadhľadu je zaujímavé pozorovať to, čo sa dialo. Ako sa vyvíjal realitný trh na Slovensku, a čo nám história môže predpovedať?

Rok 2005

Slovensko navštívili na summite, vtedy, dvaja najmocnejší ľudia na svete. Hlavy štátov USA George Bush a Ruska Vladimír Putin.  

V tejto dobe bola priemerná cena nehnuteľností na m² 857 €.

Napríklad 3-izbový byt o rozlohe 80 m² by ste si kúpili za 68.560 €. 

Netreba zabúdať, že priemerná mesačná mzda sa pohybovala na úrovni 570 €. 

A banky mali svoje úrokové sadzby na úrovni 6 %. 

Pri tejto kalkulácii by kúpa bytu pri financovaní 80 % z kúpnej ceny horeuvedeného bytu predstavovala mesačnú splátku 330 €.

Graf, ktorý porovnáva priemernú mesačnú mzdu, priemernú cenu nehnuteľností na m² a tomu zodpovedajúcej mesačnej splátke.

Pokiaľ si to rozdelíme na percentá, tak výška splátky ukrojila 58 % z priemerného mesačného príjmu. 

Graf, ktorý ukazuje zaťaženie kúpou nehnuteľnosti podľa výšky splátky hypotéky pri aktuálnej úrokovej sadzbe a priemerného mesačného príjmu.

Inflácia bola na úrovni 5,5 %. 

Prenesme sa o ďalšie tri roky ďalej, a to na…

Rok 2008

V roku 2008 vystrelila priemerná cena nehnuteľností na sumu 1 511 €/m². Za tri roky stúpla cena nehnuteľností o 76 %. 

Priemerná mesačná mzda vzrástla na sumu 723 €. To je nárast mzdy oproti roku 2005 o 27 %. 

Okrem rýchleho nárastu cien a pomalšieho rastu príjmov sa zmenila aj úroková sadzba, ktorá poskočila o viac ako pól percenta nahor. Jej výška bola 6,6 %. 

Použijem príklad z hora. 3-izbový byt o rozlohe 80 m² v roku 2008 v priemere stál 120 880 €

Pri 80 % financovaní kúpnej ceny pomocou hypotekárneho úveru sa mesačná splátka hypotéky vyšplhala na sumu 611 € mesačne.

Graf, ktorý porovnáva priemernú mesačnú mzdu, priemernú cenu nehnuteľností na m² a tomu zodpovedajúcej mesačnej splátke.

V percentách si výška splátky hypotéky ukrojila z priemerného mesačného príjmu až 85 %. 

Graf, ktorý ukazuje zaťaženie kúpou nehnuteľnosti podľa výšky splátky hypotéky pri aktuálnej úrokovej sadzbe a priemerného mesačného príjmu.

Inflácia v tomto roku dosahovala 4,18 %.

To, čo nasledovalo potom už asi vieme. Hypotekárna kríza a “veľký tresk” na realitnom trhu.

Prenesme sa do roku 2012

Priemerná cena nehnuteľností sa v roku 2012 nachádzala na úrovni 1 235 €/m². Oproti roku 2008 bola priemerná cena nehnuteľností nižšia o 18 %. 

Priemerná mesačná mzda vzrástla, a to konkrétne na sumu 805 €. Oproti roku 2008 to bol nárast o 11 %. 

Výraznejšia zmena nastala v úrokových sadzbách hypotekárnych úverov. Tá sa v roku 2012 pohybovala na úrovni 4,63 %. 

Opäť si môžeme pomôcť príkladom 3-izbového bytu o rozlohe 80 m². Jeho cena sa pohybovala v priemere na sume 98 800 €. 

Pri 80 % financovaní kúpnej ceny pomocou hypotekárneho úveru sa mesačná splátka hypotéky pohybovala vo výške 406 € mesačne.

Graf, ktorý porovnáva priemernú mesačnú mzdu, priemernú cenu nehnuteľností na m² a tomu zodpovedajúcej mesačnej splátke.

V percentách si výška splátky hypotéky ukrojila z priemerného mesačného príjmu 51 %. Čiže zaťaženie domácnosti splácať nové bývanie sa oproti roku 2005 znížilo o 7 % a oproti roku 2008 až o 34 %. 

Graf, ktorý ukazuje zaťaženie kúpou nehnuteľnosti podľa výšky splátky hypotéky pri aktuálnej úrokovej sadzbe a priemerného mesačného príjmu.

Inflácia v tomto roku dosahovala 3,24 %.

Ekonomike sa od tohto roku začalo významnejšie dariť. Nižšia inflácia, znižovanie úrokových sadzieb a stabilita priniesli väčší hlad po kúpe a investovaní do bývania. 

Postupne sa na ekonomickú krízu z roku 2008 začalo zabúdať. 

O 5 rokov neskôr.

Rok 2017

Spúšťa sa opačný realitný extrém. Kupujeme všetci a všetko. 

Priemerná cena nehnuteľností sa v tomto roku pohybovala na úrovni 1 388 €/m². Oproti roku 2012 nárast o 14 %. 

Priemerná mesačná mzda si oproti roku 2012 polepšila o 18 % na sumu 954 €. Mzdy rástli rýchlejšie ako ceny nehnuteľností. 

Úrokové sadzby zaznamenali svoje vtedajšie rekordné minimum, a to konkrétne 1,77 %. 

Cena 3-izbového bytu o rozlohe 80 m² sa v priemere pohybovala na sume 111 000 €. 

Pri 80 % financovaní kúpnej ceny pomocou hypotekárneho úveru sa mesačná splátka pohybovala vo výške 318 € .

Graf, ktorý porovnáva priemernú mesačnú mzdu, priemernú cenu nehnuteľností na m² a tomu zodpovedajúcej mesačnej splátke.

V percentách si výška splátky hypotéky ukrojila z priemerného mesačného príjmu 33 %. Tento ukazovateľ zohrá pravdepodobne najvýznamnejšiu rolu v nasledujúcich rokoch. 

Graf, ktorý ukazuje zaťaženie kúpou nehnuteľnosti podľa výšky splátky hypotéky pri aktuálnej úrokovej sadzbe a priemerného mesačného príjmu.

Inflácia v tomto roku dosahovala 1,57 %.

Rok 2020

Svet sa mení. Prichádza Covid, lockdown, zatváranie prevádzok, home office, štátne podpory, tlačenie nových peňazí, výroba sa spomalila a dopyt sa zvyšuje. 

Kúpa investičných nehnuteľností sa stala obľúbenou témou v slovenských domácnostiach a počet nehnuteľností v ponuke neuspokojoval dopyt. 

Priemerná cena nehnuteľností sa v roku 2020 pohybovala na úrovni 1 853 €/m². Oproti roku 2017 nárast o 33 %. Bolo prekonané aj historické maximum cien nehnuteľností z roku 2008. 

Priemerná mesačná mzda oproti roku 2017 vzrástla o 18 % na sumu 1 133 €. Rast cien nehnuteľností skoro dvojnásobne prevýšil rast cien príjmov. 

Úrokové sadzby sa v tomto období nazývali lacno požičané peniaze. Sadzby sa pohybovali okolo 1 %. 

Cena 3-izbového bytu o rozlohe 80 m² sa v roku 2020 pohybovala v priemere na sume 148 240 €. 

Pri 80 % financovaní kúpnej ceny pomocou hypotekárneho úveru sa  splátka pohybovala vo výške 387 € mesačne.

Graf, ktorý porovnáva priemernú mesačnú mzdu, priemernú cenu nehnuteľností na m² a tomu zodpovedajúcej mesačnej splátke.

Splátka hypotéky si teda ukrojila z priemernej mesačnej mzdy 34 %. Len pre porovnanie, tento ukazovateľ bol v roku 2008 na úrovni 85 %. 

Graf, ktorý ukazuje zaťaženie kúpou nehnuteľnosti podľa výšky splátky hypotéky pri aktuálnej úrokovej sadzbe a priemerného mesačného príjmu.

Inflácia v tomto roku dosahovala 1,57 %. 

A prenesme sa do súčasnosti. 

Rok 2022

Vojna na Ukrajine. Enormný nárast inflácie, cien energií aj potravín. Nedostatok tovarov, panika a stres. 

Inflácia nám behom pár mesiacov vybehla na úroveň 13,2 %. 

Priemerná cena nehnuteľností oproti roku 2020 vzrástla o 44 % na 2.671 € na m². 

Priemerná mesačná mzda stúpla oproti roku 2020 o 12 %, teda na sumu 1.252 €. 

Graf, ktorý porovnáva priemernú mesačnú mzdu, priemernú cenu nehnuteľností na m² a tomu zodpovedajúcej mesačnej splátke.

Výrazným nárastom inflácie sa nám začali meniť úrokové sadzby. V čase písania tohto článku to je 2,5 %. V roku 2023 sa podľa odhadov odborníkov budú úrokové sadzby pohybovať okolo 5 %. 

Aktuálne si splátka hypotéky ukrojí z priemerného mesačného príjmu 54 %. Tento ukazovateľ je porovnateľný s rokom 2005 pred pádom cien nehnuteľností. Taktiež s rokom 2012, kedy sa trh začal stabilizovať.

Graf, ktorý ukazuje zaťaženie kúpou nehnuteľnosti podľa výšky splátky hypotéky pri aktuálnej úrokovej sadzbe a priemerného mesačného príjmu.

Čo môžeme očakávať na realitnom trhu?

Dopyt po bývaní je stále vysoký. Avšak, mení sa správanie záujemcov. 

Zvyšovanie úrokových sadzieb a zvyšovanie cien potravín či energií pri súčasnej cene nehnuteľností dáva mnohým stopku pred kúpou. 

Aj z tohto dôvodu je menej obhliadok a tí, ktorí si môžu dovoliť kúpu nehnuteľnosti majú viac času na výber.

V rokoch 2017 až 2021 musel kupujúci pri kúpe skôr rozmýšľať o navyšovaní ceny. Slovo zľava bolo jedným z tých nevysloviteľných. 

A teraz? Už tak zle neznie. Kto chce predať, tak niečo spustí, lebo vie, že ďalší záujemca dlhé týždne prísť nemusí. 

Nie je na tom však nič zlé. To je ekonomika a má svoje cykly. 

Z krátkodobého hľadiska podľa môjho názoru ceny nehnuteľností spadnú. Nedá sa teraz odhadnúť o koľko, ale z historického vývoja je to rukolapné. 

Z dlhodobého hľadiska budú ceny nehnuteľností stúpať. O 10 rokov budú vyššie ako dnes aj so započítaním inflácie.

Rada pre kupujúcich

Ak potrebujete bývať a vychádza vám to, tak kupujte. Výhoda pre vás je, že budete mať na výber z väčšieho množstva nehnuteľností a skôr nájdete to, čo chcete. 

Pokiaľ máte na kúpu čas, tak si môžete počkať. Niektoré nehnuteľnosti pôjdu s cenou dolu. Nezabúdajte však, že pôjdu hore úroky na hypotékach.

Rada pre predávajúcich

Pripravte sa na to, že predaj môže trvať dlhšie. Budete mať menej obhliadok a môže sa stať, že sa dostanete do situácie, kedy predaj budete musieť urýchliť a výraznejšie znížiť cenu. 

Buďte však pokojní. Nedeje sa nič nové. Stačí vedieť, ako na to. 

Klientom predávam nehnuteľnosti aj v tejto “krízovej” situácii a dosahujeme skvelé výsledky. Dôležité je použiť správne metódy a stratégie. 

Najlepšie však platí tento prístup. Každý jeden detail predaja nehnuteľnosti spraviť najlepšie, ako sa dá. Výsledok potom nenechá na seba dlho čakať. 

Pokiaľ chcete vedieť, ako dosiahnuť ten najideálnejší výsledok pri predaji nehnuteľnosti, tak kliknite na tlačítko pod týmto textom. Ukážem vám, ako na to. 

Držme si klobúky. Čaká nás obdobie, kedy sa budeme môcť naučiť niečo nové. Treba sa na túto dobu pozerať pohľadom žiaka, ktorý chce získať nové vedomosti.

S pozdravom Tomáš Porubský

Chcete vedieť, ako majstrovsky predať svoju nehnuteľnosť?

Zanechajte mi svoj e-mail a z času na čas vám pošlem ten najlepší obsah, aký na  túto tému môžete získať. 

Tu je moje know-how