Chcete kúpiť dom alebo byt na HYPOTÉKU v júli? O tomto by ste mali určite vedieť

Počuli ste už o prísnejších podmienkach, ktoré si Národná banka pripravila pre hypotekárne úvery? Je dôvod na paniku, ktorá je prezentovaná aj v médiach?

Chcete vedieť, ako vás nové podmienky ovplyvnia a čo od nich môžete očakávať? 

Som si istý, že áno a preto som si pre vás pripravil, to najdôležitejšie, čo budete potrebovať ohľadom sprísnených podmienok hypoték vedieť.

Najskôr vám položím jednu otázku. Čo myslíte, prečo Národná banka sprísňuje podmienky pre hypotekárne úvery? 

Na financie je dôležité pozerať sa z dlhodobého hľadiska, a práve veľmi rýchle zadlžovanie domácností na Slovensku môže mať pre celú ekonomiku katastrofálne následky.

Zadlžujeme sa najrýchlejšie v rámci Európskej únii

Áno. Sme v zadlžovaní veľmi rýchly.

Aby ste si to vedeli jednoduchšie predstaviť, tak zadlženosť Slovenska bola v roku 2009 druhá najnižšia v rámci strednej a východnej Európy. Za 9 rokov sa zadlženosť zdvojnásobila na 38 % HDP. Predbehli sme Česko a taktiež aj rýchlo rastúce Poľsko. 

Zadlžujeme sa najrýchlejšie v rámci Európskej únii.

Možno sa pýtate, čo môže byť hlavným dôvodom takej rýchlej zadlženosti? 

Sú nimi veľmi nízke úrokové sadzby na hypotéky. Rodiny s príliš vysokým dlhom v porovnaní s ich príjmom, môžu mať neskôr vážne problémy so splácaním týchto úverov.

Ekonomike sa v dnešnej dobe darí, ale dlh domácností rastie rýchlejšie, ako ich príjem. Ak by to v tomto smere pokračovalo ďalej, tak je takmer nemožné túto situáciu udržať stabilnú. Je dôležité uvedomiť si, že úroky môžu narásť a to by ekonomiku výrazne zhoršilo.  

A práve nepomer medzi príjmami a výdavkami je hlavným dôvodom na sprísnenie podmienok pri hypotekárnych úveroch. 

Aká veľká zmena nás čaká? 

Hlavné zmeny hypoték

Dôvod týchto zmien sme si objasnili, ale určite vás zaujíma, ako sa tieto zmeny môžu dotknúť vás.

Banka vám neposkytne úver, ak budete chcieť neprimerane drahú nehnuteľnosť oproti vášmu príjmu. Od júla bude banka akceptovať 8-násobok vášho ročného príjmu. 

Ak máte do 35 rokov, tak váš príjem sa bude počítať z 9-násobku vášho ročného príjmu. V tomto prípade to je ústupok Národnej banky na výzvu zo strany bánk. 

To ale neznamená, že nebudete môcť dostať aj nad výšku vášho 8, či 9-násobku ročného príjmu. Aj doteraz banky mohli poskytnúť istú časť presahujúcu túto hodnotu. 

Od 1. júla 2018 bude môcť 20 % všetkých úverov prekročiť stanovený limit 8, či 9-násobku ročného príjmu žiadateľov. Čiže tak, ako to bolo doteraz. To znamená, že od 1. júla sa v tomto smere neočakáva žiadna veľká zmena.

Postupne sa počet úverov, ktoré môže banka poskytnúť nad 8, či 9-násobok ročného príjmu bude znižovať. Od 1. októbra 2018 to bude 15 % úverov nad príjem, od 1. januára 2019 to bude 10 % úverov nad príjem, a v júli 2019 to bude 5 % úverov nad príjem. Výnimku budú mať opäť mladší do 35 rokov, kde budú môcť v júli 2019 dostať ešte ďalších 5 % navyše nad príjem. 

Uvediem príklad:

Váš čistý zárobok je 900 EUR mesačne. Váš partner/ka má mesačný príjem 700 EUR. Váš spoločný čistý mesačný príjem je 1.600 EUR. 

Mesačný príjem vynásobíme 12-timi mesiacmi, aby sme dostali ročný príjem. Čiže 1.600 x 12 je 19.200 EUR vášho spoločného ročného príjmu.

Ak máte nad 35 rokov, tak ročný príjem vynásobíme ôsmimi. Čiže 19.200 x 8 je 153.600 EUR. Toto je suma, ktorú vám banka poskytne na kúpu nehnuteľnosti, ale upozorním, že hypotéku vám banka môže poskytnúť aj nad túto hodnotu.

Ak máte do 35 rokov, tak namiesto 8-násobku ročného príjmu použijeme 9-násobok. V našom príklade by žiadateľ do 35 rokov dostal o 19.200 EUR viac, čiže 172.800 EUR. 

Ak máte aj iné úvery, tak tie sa tiež počítajú do celkovej zadlženosti. Ak máte napríklad spotrebný úver, kreditnú kartu, alebo povolené prečerpanie.

Je to podľa vás až také zlé? 🙂 

Koľko percent z hodnoty nehnuteľnosti vám banka poskytne? 

V dnešnej dobe banka poskytuje 80 % z celkovej hodnoty nehnuteľnosti, ale 40 % úverov môže dostať aj vyššiu hodnotu ako 80 %. Čiže 40 % úverov môže byť schválených od 80 do 90 % z hodnoty nehnuteľnosti. 

Ako sa to zmení v júli? 

Koľko percent z hodnoty nehnuteľnosti vám banka poskytne?

Tiež vám banka poskytne 80 % z hodnoty nehnuteľnosti, ako do teraz. Menšia zmena ale nastane v percentách úverov, ktoré môžu túto hranicu prevýšiť. Bude ich 35 %. Čiže o 5 % úverov menej, ako do teraz. 

Napríklad:

Hodnota nehnuteľnosti je 100.000 EUR. Vám banka poskytne 80 % z tejto hodnoty, čiže 80.000 EUR. Ale 35 % všetkých úverov môže dostať od banky aj 90 %, čiže 90.000 EUR.

Okrem tejto zmeny sa úplne zrušia úvery, ktoré mali 90 a viac percent z hodnoty nehnuteľnosti. Týchto úverov bolo doteraz len 6 %. V tomto smere to tiež nie je veľká zmena. 

Pamätáte si, ako som vyššie opisoval postupnú zmenu percent v počte úverov, ktoré mohli presiahnuť 8, či 9-násobný ročný príjem? 

Aj v tomto prípade, v posudzovaní hodnoty nehnuteľností, to bude podobné. Ako som už písal, od 1. júla 2018 bude môcť 35 % úverov presiahnuť hodnotu nehnuteľnosti nad 80 %. Neskôr, od 1. októbra 2018 týchto prípadov bude 30 %. Od 1. januára 2019 sa to opäť zníži na 25 % a od júla 2019 sa to zníži na 20 %.

Niektoré média mylne uvádzali, že banky budú výšku úveru poskytovať do 70 % z hodnoty nehnuteľnosti. Vo veľa ľuďoch to vyvolalo miernu paniku. Ale ešte raz upozorním, že stále bude možné získať úver aj s hodnotou nehnuteľnosti vo výške 90 %. 

Čo na to hovoríte? Bude podľa vás až taký problém s hypotékou v júli?

Koho tieto podmienky zasiahnu najviac? 

Kde podľa vás rastú ceny nehnuteľností najrýchlejšie? A kde sa podľa vás ľudia zadlžujú najviac neúmerne oproti príjmu? 

Ak si hovoríte, že to bude pravdepodobne Bratislava, tak ste trafili do čierneho. 

Koho tieto podmienky zasiahnu najviac?

Áno, je to tak. Tieto zmeny sa dotknú najviac tohto regiónu a je dosť pravdepodobné, že to zamáva aj s cenami nehnuteľností v tomto regióne. 

Ako to ale vyzerá s inými regiónmi Slovenska? 

Tieto zmeny by sa výrazne nemali dotknúť regiónov, kde ceny nehnuteľností nie sú neúmerné príjmom v danej lokalite. Napríklad bývanie v Nitre by sa nemalo veľmi zmeniť. 

Týkať sa to môže práve drahších novostavieb, ktoré si už nebudú môcť dovoliť tí, ktorí majú nižšie príjmy.

Záver

Čo hovoríte na pripravované zmeny? 

Ak si dáme ruku na srdce tak uznáme, že práve zadlženosť rodín by mohla byť u nás časom veľký problém. Z ekonomického hľadiska si osobne myslím, že práve táto regulácia môže stabilizovať už dosť bláznivú situáciu okolo hypoték.

Na začiatok tieto zmeny nebudú mať v podstate žiadny vplyv na schvaľovaní hypoték. Iba ak žiadateľ bude chcieť neúmerne drahú nehnuteľnosť oproti jeho príjmu.

Hlavne v roku 2019 sa tieto zmeny prejavia naplno. Predpokladám ale,  že tempo rastu úverov na Slovensku zostane stále jedno z najrýchlejších v EÚ.

Aké je moje odporúčanie pre vás? Netreba stresovať. Toto nariadenie má svoje opodstatnenie a dlhodobý význam pre našu domácu ekonomiku. Ak sa nechystáte kupovať neprimerane drahú nehnuteľnosť oproti vášmu príjmu, tak môžte byť v pohode 🙂

Napíšte mi, ako sa vám článok páčil a ako vnímate momentálny chaos okolo hypoték. Budem sa tešiť na vaše správy alebo komentáre. 

S pozdravom

Tomáš Porubský