Čo je to úschova kúpnej ceny a kedy ju použiť pri predaji nehnuteľnosti? 

Jedna z najdôležitejších transakcií vášho života. Predaj vašej nehnuteľnosti a zaplatenie kúpnej ceny. Ako poľahky zvládnuť tento životný moment a na čo si dať pozor? 

Kedy zvážiť úschovu kúpnej ceny? 

Máte záujemcu, ktorý chce financovať kúpu vašej nehnuteľnosti z vlastných prostriedkov?

Myslite na bezpečnosť transakcie! Vytvoríte tým jasné pravidlá a pevný základ na úspešne zvládnutý predaj. 

Do úvahy prichádza úschova kúpnej ceny u notára alebo v banke (takzvaná vinkulácia kúpnej ceny). 

Čo to vlastne znamená? 

Čo je úschova kúpnej ceny?

Pred podpisom kúpnych zmlúv navštívite s kupujúcim notára alebo banku, kde sa spraví úschova kúpnej ceny, respektíve v prípade banky vinkulácia. 

Po lopate to znamená, že kupujúci odovzdá svoje peniaze tretej osobe, ktorá tieto peniaze bude držať u seba a nemôžete disponovať nimi vy a ani on. 

V tomto prípade máte istotu, že dostanete svoje peniaze bezpečne zaplatené na váš účet. Kupujúci má zas istotu, že ak by sa čokoľvek v tomto procese udialo, tak o svoje peniaze nepríde.

Presné podmienky uvoľnenia kúpnej ceny sa špecifikujú zmluvne. V zmluve u notára alebo v banke, a predovšetkým v samotnej kúpnej zmluve. 

Tip: Rozhodne si dajte kúpnu zmluvu pripraviť profesionálovi. Buď právnická alebo advokátska kancelária prípadne notár (ak by ste u neho robili aj samotnú úschovu). Dôležité je, aby v procese nenastala žiadna chyba, ktorá by mohla zamedziť uskutočneniu celej transakcie. 

Podmienky pre uvoľnenie kúpnej ceny na váš účet

Na začiatok spomeniem, že ak nehnuteľnosť predávate, tak je pre vás bezpečnejšie zvoliť si úschovu kúpnej ceny u notára. 

Dôvod je ten, že notárska úschova chráni vaše budúce peniaze aj pred exekútorom.

To v prípade bankovej vinkulácie neplatí. Ak má kupujúci peniaze, ktoré sú určené na kúpu vašej nehnuteľnosti, zablokované na účte v banke, môže mu na ne siahnuť exekútor.

Na to si dávajte pozor. Hlavne z dôvodu, že vinkulácia v banke býva lacnejšia, ako úschova u notára. 

Štandardný postup pri úschove kúpnej ceny u notára prebieha nasledovne.

V návrhu kúpnej zmluvy sa jasne vyšpecifikuje postup pri úschove kúpnej ceny a to: 

1. Osobné údaje zmluvných strán
2. Presná špecifikácia nehnuteľnosti
3. Kúpna cena a platobné podmienky
4. Akému notárovi sa bude skladať úschova
5. V akej sume a na aký účet (notárov)
6. Kupujúci sa na dohodnutý počet dní (napríklad 60) vzdá dispozičného práva nakladať s peniazmi 
7. Na aký účet (váš) a do kedy má po splnení podmienok notár vyplatiť kúpnu cenu
8. Podmienkou je predložiť notárovi originálny výpis z listu vlastníctva, kde bude kupujúci uvedený ako vlastník nehnuteľnosti
9. Tento list vlastníctva musí byť bez tiarch či poznámok, ktoré neboli vopred dohodnuté a špecifikácia nehnuteľnosti musí byť uvedená správne
10. Po splnení týchto podmienok notár uvoľní kúpnu cenu na váš účet a môže sa pristúpiť k odovzdaniu nehnuteľnosti v dohodnutom termíne podľa kúpnej zmluvy 

Banková vinkulácia prebieha podobným spôsobom. Ako som ale spomínal vyššie, môže nastať situácia, že exekútor siahne na bankovú vinkuláciu kupujúcemu. A to by ste určite nechceli. Nehnuteľnosť kataster prepíše, ale vy kúpnu cenu v tomto prípade nedostanete.

U notára sa to však stať nemôže, lebo v notárskej úschove sú peniaze chránené zákonom č. 118/1996 Z. z. o ochrane vkladov v znení neskorších predpisov.

Tipy z praxe

Ako predávajúci overujete svoj podpis na kúpnych zmluvách. Avšak pred ich podpisom vždy najskôr podpisujte zmluvu o úschove kúpnej ceny.

Mala by to byť trojstranná zmluva – vy, kupujúci a notár. Až keď vám notár potvrdí, že prijal platbu od kupujúceho na účet a vystaví vám o tom potvrdenie, môžete pristúpiť k podpisu kúpnych zmlúv. Skôr neodporúčam.

Zvážte urýchlené konanie na katastri, ktoré bude podané elektronicky buď notárom alebo advokátskou kanceláriou. 

Elektronicky preto, lebo je poplatok za urýchlený vklad nižší a to o polovicu. Namiesto 266 € zaplatíte 133 € a kataster namiesto 20 dní vklad vybaví najneskôr do 15 dní (zákonné lehoty). 

Nie je to pravidlo, ale urýchlené konanie na katastri zvyknú zapísať aj do piatich pracovných dní. 

Číslo vkladu si môžete priebežne kontrolovať cez stránku kataster-portal.sk > Informovanie sa o podaní/žiadosti > Informovanie sa o stave spracovania podania/žiadosti > Vyberiete si pracovisko > Napíšete číslo vkladu > Hotovo.

Keď je vklad povolený, môžete navštíviť Okresný úrad, kde bol vklad povolený. Tam si vyžiadate výpis z listu vlastníctva, ktorý vám overia a na počkanie ho máte v rukách. 

Na pošte vám ho overia do 24 hodín od jeho vyžiadania. 

Môžete ho zaniesť notárovi a ten v priebehu dvoch dní uvoľní peniaze na váš účet. 

Ok, ale kto to má všetko zaplatiť? 

Dobrá otázka, na ktorú neexistuje jednoznačná odpoveď. 

Samozrejme, ak tento proces zabezpečuje za vás kvalitná realitná kancelária, všetko spomenuté v tomto článku (spoločne aj s poplatkami) spadá pod jej krídla. 

Ak však ste len vy a kupujúci, tak je férové si to rozdeliť. 

Napríklad: 

1. vyhotovenie kúpnych zmlúv – 50/50
2. poplatok za notársku úschovu – kupujúci
3. poplatok za urýchlený vklad – vy

Na záver

Možno sa pýtate, koľko tá notárska úschova stojí. Prezradím vám to. Ale poviem, že je to zrnko v piesku v porovnaní s tým, ako vás chráni. 

Poplatok za zriadenie notárskej úschovy sa určí podľa vyhlášky č. 31/1993 Z. z. o odmenách a náhradách notárov. 

Vyberám len dve položky, keďže mi príde, že práve v týchto cenových reláciách môžete najpravdepodobnejšie predávať vašu nehnuteľnosť. 

úschova kúpnej ceny od 33 193,92 € do 331 939,19 €	165,97 €
úschova kúpnej ceny nad 331 939,19 €	331,94 €

Možno rada na záver. Vyberte si kvalitnú realitnú kanceláriu a o nič sa nestarajte. Vybavia to za vás. Rýchlo, bezpečne a ušetríte kopu času, stresov, telefonátov a pochybností. 

Máte nejaké otázky?

Napíšte nám na pomoc@tomasporubsky.sk a radi vám odpovieme.

Držte sa! 

Tomáš Porubský

Zakladateľ spoločnosti PORUBSKY Realitná kancelária