Viete všetko dôležité o dani z predaja nehnuteľnosti?

3. Možnosť: Nadobudli ste nehnuteľnosť rozhodnutím štátneho orgánu?

Dátum nadobudnutia je určený v rozhodnutí, ale ak sa v rozhodnutí tento dátum nenachádza, tak je dátumom právoplatné rozhodnutie.

POZOR! Čo veľa ľudí nevie?

Ak si plánujete predaj na presné vykritie 5 ročného obdobia vlastníctva, tak nezabudnite na jednu dôležitú vec…

Viete, kedy daňový úrad považuje vašu nehnuteľnosť za predanú?

Podpisom kúpnej zmluvy?Áno, z časti máte pravdu, ale pokiaľ bola zaplatená prvá časť kúpnej ceny skôr, tak máte problém. Z pohľadu daňového úradu vlastníctvo vašej nehnuteľnosti končí dňom prijatia prvej platby, alebo zálohy.

Platí to aj v tom prípade, ak záloha je vyplatená na účet realitnej kancelárie.

Daňový úrad v tomto prípade nezaujíma deň podpísania kúpnej zmluvy, alebo úhrada celej kúpnej ceny, ale deň prijatia prvej časti kúpnej ceny.

Aké výdavky viem uplatniť pri dani?

Zákon hovorí aj o nákladoch, ktorými dokážete znížiť výšku príjmu z predaja nehnuteľnosti.

• pri nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou je výdavkom preukázateľne zaplatená kúpna cena
• pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením do 31.12.2015 je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase nadobudnutia – tzv. reprodukčná obstarávacia cena, ktorou je cena uvedená v osvedčení o dedičstve; pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením po 31.12.2015 je výdavkom tzv. všeobecná cena podľa Občianskeho súdneho poriadku účinného do 30.6.2016 alebo podľa Civilného mimosporového poriadku, ktorý nadobudol účinnosť od 1.7.2016, t. j. cena uvedená v osvedčení o dedičstve, resp. uznesení o dedičstve.
• pri nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním je potrebné posúdiť skutočnosť, či by bol príjem z predaja u darcu v čase darovania, ak by nehnuteľnosť predal, oslobodený od dane alebo nie. V prípade, ak by bol príjem z predaja u darcu oslobodený od dane, potom je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase darovania. Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním do 31.12.2015, výdavkom je cena v čase darovania – tzv. reprodukčná obstarávacia cena – určená napr. znaleckým posudkom k času darovania, resp. ohodnotenie určené v darovacej zmluve; ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním po 31.12.2015, výdavkom je cena v čase darovania určená znaleckým posudkom. V prípade, ak by príjem z predaja u darcu nebol oslobodený od dane, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena zistená u darcu (t. j. cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca do vlastníctva)
• ak ide o majetok, ktorý bol zahrnutý v obchodnom majetku, výdavkom je zostatková cena (§ 25 ods. 3 zákona)
• finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu veci vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom veci okrem výdavkov na osobné účely
• úhrada za prevod členských práv a povinností spojených s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu
• úroky z hypoúveru, alebo stavebného úveru súvisiace s obstaraním tejto nehnuteľnosti, alebo úroky z účelového úveru na bývanie, ktorý má v zmluvných podmienkach uvedené obstaranie tejto nehnuteľnosti, okrem úrokov, ktoré boli uplatnené, ako daňový výdavok počas zaradenia tejto nehnuteľnosti do obchodného majetku, pričom rovnako sa budú posudzovať aj iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom.

Výdavkami uvedenými vyššie viete znižovať príjem z predaja vašej nehnuteľnosti.

Pokiaľ sa príjem vyrovná výdavkom, tak ste na nule a ste oslobodený od dani z predaja.

Konkrétne príklady

Predaj nehnuteľnosti nadobudnutý kúpou

Majiteľ predáva nehnuteľnosť (dom, byt, pozemok), ktorej je vlastníkom 3 roky. Jeho príjem podlieha dani z príjmov predaja nehnuteľnosti.

Príklad číslo 1: Byt majiteľ nadobudol v roku 2014 za cenu 65.000 €. V roku 2017 sa majiteľ rozhodol, že byt predá za trhovú cenu 80.000 €. Náklady s prevodom nehnuteľnosti boli vo výške 5.000 €.

Príjem z predaja nehnuteľnosti v tomto príklade je vo výške 10.000 €, kde sa musí odviesť daň z predaja nehnuteľnosti vo výške 19% a odvody do zdravotnej poisťovne sú vo výške 14%.

Základ dane = (Predajná cena) mínus (Obstarávacia cena) mínus (Náklady s prevodom)

Základ dane = 80.000 € – 65.000 € – 5.000 € = +10.000 €

Príklad číslo 2:

Dom majiteľ nadobudol v roku 2013 za cenu 140.000 €, kde následne majiteľ investoval do rekonštrukcie 30.000 €. Náklady s prevodom nehnuteľnosti boli 5.000 €. Majiteľ bol nútený urýchlene predať dom v roku 2016 za cenu 172.000 €.

Základ dane = (Predajná cena) mínus (Obstarávacia cena) mínus (Náklady na rekonštrukciu) mínus (Náklady s prevodom)

Základ dane = 172.000 € – 140.000 € – 30.000 € – 5.000 € = -3.000 €

V príklade číslo 2 je strata 3.000 €. Stratu nie je možné uplatniť.

Predaj nehnuteľnosti nadobudnutý dedením

Dôležité je, či sa jedná o dedenie v priamom rade, alebo v nepriamom rade.

V občianskom zákonníku je uvedené, že vlastníkom sa stáva dedič dňom smrti poručiteľa a nie dňom vkladu do katastra, ako je v prípade kúpi, alebo darovania.

Dedenie v priamom rade je, keď dedíte po rodičoch, deťoch, vnukoch, starých rodičoch, alebo po manželke/ovi.

Pokiaľ váš poručiteľ (rodič) vlastnil nehnuteľnosť dlhšie ako 5 rokov, tak ste oslobodení od dani z predaja nehnuteľnosti.

Ráta sa aj súčet poručiteľa a dediča.

Pokiaľ poručiteľ vlastnil nehnuteľnosť 3 roky a vy, ako dedič 2 roky, tak váš súčet je dokopy 5 rokov a ste oslobodení od dane.

Príklad:

Syn nadobudol byt po svojom otcovi v roku 2013. Jeho otec byt nadobudol v roku 2003. Jednalo sa o dedenie v priamom rade a poručiteľ (otec) vlastnil nehnuteľnosť viac, ako 5 rokov. Syn, ako dedič je oslobodený od dani z príjmu predaja nehnuteľnosti.

Dedenie v nepriamom rade je, keď dedíte po ujovi, tete, bratovi a podobne. V tomto prípade budete oslobodený od dani z predaja nehnuteľnosti, ak uplynie 5 rokov odo dňa smrti poručiteľa.

Príklad:

Vnučka nadobudla pozemok po svojom ujovi v roku 2015. Jej ujo bol vlastníkom pozemku od roku 1987. Jednalo sa o dedenie v nepriamom rade. Vnučka chce vedieť, či je oslobodená od dani z predaja nehnuteľnosti. Pozemok vnučka vlastní dva roky. Vnučka bude od dani z predaja nehnuteľnosti oslobodená najskôr v roku 2018 (musí vlastniť pozemok 5 rokov), aj keď ujo bol vlasníkom dlhšie, ako 5 rokov.

Predaj nehnuteľnosti nadobudnutý darovaním

Ak darovanú nehnuteľnosť vlastníte dlhšie ako 5 rokov, tak ste oslobodení od dani z príjmu predaja nehnuteľnosti.

V prípade, ak nie ste vlastníkom dlhšie ako 5 rokov a podliehate dani z príjmu, tak sa výdavok určuje dvomi spôsobmi (výdavok je hodnota darovanej nehnuteľnosti).

Ak darca vlastnil nehnuteľnosť dlhšie, ako 5 rokov a darovanie sa uskutočnilo do 31.12.2015, potom je výdavkom cena uvedená v darovacej zmluve. Ak bola nehnuteľnosť darovaná od 1.1.2016, potom je výdavkom cena uvedená v znaleckom posudku ku dňu darovania.

Ak darca nevlastnil nehnuteľnosť dlhšie ako 5 rokov, potom je výdavkom obstarávacia cena, ktorou darca nadobudol nehnuteľnosť do vlastníctva.

Príklad:

Peter nadobudol dom od svojej tety darovaním, ktoré prebehlo do 31.12.2015. Teta vlastnila dom od roku 1995. Peter sa rozhodol, že dom v roku 2017 predá za cenu 65.000 €. Peter nie je vlastníkom 5 rokov, tak nie je oslobodený od dane z príjmu predaja nehnuteľnosti. Petrová teta, ale bola vlastníčkou domu viac, ako 5 rokov. V tomto prípade hodnota domu uvedená v darovacej zmluve je výdavok pre Petra. Hodnota v darovacej zmluve bola 65.000 €.

Základ dane = (Predajná cena) – (Hodnota v darovacej zmluve)

Základ dane = 65.000 € – 65.000 € = 0

Peter je oslobodený od dane z príjmu predaja nehnuteľnosti.

Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej prostredníctvom hypotekárneho úveru