Rozmýšľate aj vy, či sa vás týka daň z predaja nehnuteľnosti?Ak áno, tak čítajte ďalej.
Možno ste už svoju nehnuteľnosť predali a ostatní ešte svoj predaj len plánujú.
Mám na vás jednu dôležitú otázku:
Viete všetko dôležité o dani z predaja nehnuteľnosti? Ste si istý, či sa na vás nevzťahuje tiež?
Mám pre vás pripravené stručné rady a tipy, ktoré vám určite pomôžu v orientácii.
Jednoducho napísané, budete presne vedieť na čom ste.
V určitých prípadoch sa odvádza štátu daň z predaja nehnuteľnosti a je dobré vedieť, kedy vás to môže zasiahnuť a tak ušetriť tisíce eur správnym rozhodnutím.
Akákoľvek suma z predaja nehnuteľnosti, ktorú dostanete, je podľa daňového úradu považovaná za príjem. To, či tento príjem podlieha zdaneniu určuje zákon o dani z príjmov číslo 595/2003 Z.z.
Pokiaľ ste v kalendárnom roku zarobili predajom nehnuteľnosti sumu nad 1901,67 €, podávate daňové priznanie typu B, kde sa príjem zaradí medzi ostatné príjmy – príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti.
Kedy som oslobodený od dane z predaja nehnuteľnosti?
Sú jasne určené podmienky, kedy nemusíte zdaniť príjem z predaja nehnuteľnosti:
Patríte do jednej z týchto skupín? V tom prípade nepodliehate dani z predaja nehnuteľnosti.
Tento fakt je mimoriadne dôležitý.
Veľmi veľa ľudí a dokonca aj niektorí makléri nevedia určiť presný dátum nadobudnutia vlastníctva.
Tento dátum rozhodne, či ste povinný platiť daň z predaja nehnuteľnosti, alebo odvody do zdravotnej poisťovni.
Ukážem vám 3 možnosti, ktoré preukazujú vaše vlastníctvo.
1. Možnosť: Nadobudli ste nehnuteľnosť kúpnou zmluvou, darovacou zmluvou, alebo zámenou?
V tom prípade hľadajte na vašom liste vlastníctva, časť B, titul nadobudnutia, kde je uvedený dátum.
2. Možnosť: Nadobudli ste nehnuteľnosť dedením?
Dátum nadobudnutia je vo vašom prípade dátum smrti poručiteľa.
3. Možnosť: Nadobudli ste nehnuteľnosť rozhodnutím štátneho orgánu?
Dátum nadobudnutia je určený v rozhodnutí, ale ak sa v rozhodnutí tento dátum nenachádza, tak je dátumom právoplatné rozhodnutie.
Ak si plánujete predaj na presné vykritie 5 ročného obdobia vlastníctva, tak nezabudnite na jednu dôležitú vec…
Viete, kedy daňový úrad považuje vašu nehnuteľnosť za predanú?
Podpisom kúpnej zmluvy?Áno, z časti máte pravdu, ale pokiaľ bola zaplatená prvá časť kúpnej ceny skôr, tak máte problém. Z pohľadu daňového úradu vlastníctvo vašej nehnuteľnosti končí dňom prijatia prvej platby, alebo zálohy.
Platí to aj v tom prípade, ak záloha je vyplatená na účet realitnej kancelárie.
Daňový úrad v tomto prípade nezaujíma deň podpísania kúpnej zmluvy, alebo úhrada celej kúpnej ceny, ale deň prijatia prvej časti kúpnej ceny.
Zákon hovorí aj o nákladoch, ktorými dokážete znížiť výšku príjmu z predaja nehnuteľnosti.
Výdavkami uvedenými vyššie viete znižovať príjem z predaja vašej nehnuteľnosti.
Pokiaľ sa príjem vyrovná výdavkom, tak ste na nule a ste oslobodený od dani z predaja.
Majiteľ predáva nehnuteľnosť (dom, byt, pozemok), ktorej je vlastníkom 3 roky. Jeho príjem podlieha dani z príjmov predaja nehnuteľnosti.
Príklad číslo 1: Byt majiteľ nadobudol v roku 2014 za cenu 65.000 €. V roku 2017 sa majiteľ rozhodol, že byt predá za trhovú cenu 80.000 €. Náklady s prevodom nehnuteľnosti boli vo výške 5.000 €.
Príjem z predaja nehnuteľnosti v tomto príklade je vo výške 10.000 €, kde sa musí odviesť daň z predaja nehnuteľnosti vo výške 19% a odvody do zdravotnej poisťovne sú vo výške 14%.
Základ dane = (Predajná cena) mínus (Obstarávacia cena) mínus (Náklady s prevodom)
Základ dane = 80.000 € – 65.000 € – 5.000 € = +10.000 €
Príklad číslo 2:
Dom majiteľ nadobudol v roku 2013 za cenu 140.000 €, kde následne majiteľ investoval do rekonštrukcie 30.000 €. Náklady s prevodom nehnuteľnosti boli 5.000 €. Majiteľ bol nútený urýchlene predať dom v roku 2016 za cenu 172.000 €.
Základ dane = (Predajná cena) mínus (Obstarávacia cena) mínus (Náklady na rekonštrukciu) mínus (Náklady s prevodom)
Základ dane = 172.000 € – 140.000 € – 30.000 € – 5.000 € = -3.000 €
V príklade číslo 2 je strata 3.000 €. Stratu nie je možné uplatniť.
Dôležité je, či sa jedná o dedenie v priamom rade, alebo v nepriamom rade.
V občianskom zákonníku je uvedené, že vlastníkom sa stáva dedič dňom smrti poručiteľa a nie dňom vkladu do katastra, ako je v prípade kúpi, alebo darovania.
Dedenie v priamom rade je, keď dedíte po rodičoch, deťoch, vnukoch, starých rodičoch, alebo po manželke/ovi.
Pokiaľ váš poručiteľ (rodič) vlastnil nehnuteľnosť dlhšie ako 5 rokov, tak ste oslobodení od dani z predaja nehnuteľnosti.
Ráta sa aj súčet poručiteľa a dediča.
Pokiaľ poručiteľ vlastnil nehnuteľnosť 3 roky a vy, ako dedič 2 roky, tak váš súčet je dokopy 5 rokov a ste oslobodení od dane.
Príklad:
Syn nadobudol byt po svojom otcovi v roku 2013. Jeho otec byt nadobudol v roku 2003. Jednalo sa o dedenie v priamom rade a poručiteľ (otec) vlastnil nehnuteľnosť viac, ako 5 rokov. Syn, ako dedič je oslobodený od dani z príjmu predaja nehnuteľnosti.
Dedenie v nepriamom rade je, keď dedíte po ujovi, tete, bratovi a podobne. V tomto prípade budete oslobodený od dani z predaja nehnuteľnosti, ak uplynie 5 rokov odo dňa smrti poručiteľa.
Príklad:
Vnučka nadobudla pozemok po svojom ujovi v roku 2015. Jej ujo bol vlastníkom pozemku od roku 1987. Jednalo sa o dedenie v nepriamom rade. Vnučka chce vedieť, či je oslobodená od dani z predaja nehnuteľnosti. Pozemok vnučka vlastní dva roky. Vnučka bude od dani z predaja nehnuteľnosti oslobodená najskôr v roku 2018 (musí vlastniť pozemok 5 rokov), aj keď ujo bol vlasníkom dlhšie, ako 5 rokov.
Ak darovanú nehnuteľnosť vlastníte dlhšie ako 5 rokov, tak ste oslobodení od dani z príjmu predaja nehnuteľnosti.
V prípade, ak nie ste vlastníkom dlhšie ako 5 rokov a podliehate dani z príjmu, tak sa výdavok určuje dvomi spôsobmi (výdavok je hodnota darovanej nehnuteľnosti).
Ak darca vlastnil nehnuteľnosť dlhšie, ako 5 rokov a darovanie sa uskutočnilo do 31.12.2015, potom je výdavkom cena uvedená v darovacej zmluve. Ak bola nehnuteľnosť darovaná od 1.1.2016, potom je výdavkom cena uvedená v znaleckom posudku ku dňu darovania.
Ak darca nevlastnil nehnuteľnosť dlhšie ako 5 rokov, potom je výdavkom obstarávacia cena, ktorou darca nadobudol nehnuteľnosť do vlastníctva.
Príklad:
Peter nadobudol dom od svojej tety darovaním, ktoré prebehlo do 31.12.2015. Teta vlastnila dom od roku 1995. Peter sa rozhodol, že dom v roku 2017 predá za cenu 65.000 €. Peter nie je vlastníkom 5 rokov, tak nie je oslobodený od dane z príjmu predaja nehnuteľnosti. Petrová teta, ale bola vlastníčkou domu viac, ako 5 rokov. V tomto prípade hodnota domu uvedená v darovacej zmluve je výdavok pre Petra. Hodnota v darovacej zmluve bola 65.000 €.
Základ dane = (Predajná cena) – (Hodnota v darovacej zmluve)
Základ dane = 65.000 € – 65.000 € = 0
Peter je oslobodený od dane z príjmu predaja nehnuteľnosti.
Predávate nehnuteľnosť, ktorú ste nadobudli prostredníctvom hypotekárneho úveru a nevlastníte ju 5 rokov? V tom prípade podliehate dani z príjmu.
Tu je veľmi dôležité, že ako výdavok si môžete uplatniť náklady spojené s obstaraním hypotekárneho úveru a taktiež úroky, vedenie úverového účtu, poplatok za predčasné splatenie, poplatok za zrušenie úverovej zmluvy, poplatok za zriadenie záložného práva, správny poplatok na katastri a podobne.
Príklad:
Majiteľ byt nadobudol v roku 2013 s pomocou hypotekárneho úveru (HÚ) za cenu 70.000 €. V roku 2017 sa majiteľ rozhodol, že byt predá za cenu 90.000 €. Náklady na prevod bytu boli 5.000 € a celkové náklady spojené s HÚ boli vo výške 15.000 €.
Základ dane = (Predajná cena) – (Obstarávacia cena) – (Náklady na prevod nehnuteľnosti) – (Celkové náklady spojené s HÚ)
Základ dane = 90.000 € – 70.000 € – 5.000 € – 15.000 € = 0
Majiteľ je oslobodený od dane z predaja nehnuteľnosti.
Vyššie ste sa dozvedeli, kedy podávate daňové priznanie, kedy ste oslobodený od dane z príjmu, odkedy sa stávate vlastníkom, aké výdavky si môžete uplatniť a konkrétne príklady, ako to funguje v praxi.
Na predaj nehnuteľnosti je vždy nutné a dôležité sa poriadne pripraviť. Úloha tohto článku je, aby vám uľahčil otázky, ktoré možno práve v tejto chvíli hľadáte.
UPOZORNENIE: Ešte raz pripomínam, že pokiaľ nie ste oslobodený od dane z príjmu, tak v tom prípade budete platiť daň vo výške 19% zo základu dane a k tomu je potrebné pripočítať aj odvody zdravotného poistenia a to vo výške 14%.
Pevne verím, že sa mi podarilo opísať každý krok, ktorý vás môže v tejto problematike postihnúť a že bol opísaný jednoducho a pochopiteľne.
Ak potrebujete váš prípad rozobrať podrobnejšie, tak si vás veľmi rád vypočujem, alebo mi napíšte na moju mailovú adresu porubsky@vernus.sk.
Budem veľmi rád, ak mi dáte vedieť, či vám môj článok pomohol.
Teším sa na vaše reakcie a tiež budem vďačný, ak článok budete zdieľať ďalej, aby mohol pomôcť aj ostatným.
S pozdravom
Tomáš Porubský
Ako predáte nehnuteľnosť aj so zažmúrenými očami
Napísal som praktického sprievodcu, ktorý vám v piatich krokoch ukáže, ako dosiahnuť svoje: v ziskovom predaji, v čo najkratšom možnom čase. Sprievodcu si teraz môžete stiahnuť z d a r m a.
Tomáš Porubský