Viete všetko dôležité o dani z predaja nehnuteľnosti?

Tomáš Porubský

Rozmýšľate aj vy, či sa vás týka daň z predaja nehnuteľnosti?Ak áno, tak čítajte ďalej.

Možno ste už svoju nehnuteľnosť predali a ostatní ešte svoj predaj len plánujú.

Mám na vás jednu dôležitú otázku:

Viete všetko dôležité o dani z predaja nehnuteľnosti? Ste si istý, či sa na vás nevzťahuje tiež?

Mám pre vás pripravené stručné rady a tipy, ktoré vám určite pomôžu v orientácii.

Jednoducho napísané, budete presne vedieť na čom ste.

V určitých prípadoch sa odvádza štátu daň z predaja nehnuteľnosti a je dobré vedieť, kedy vás to môže zasiahnuť a tak ušetriť tisíce eur správnym rozhodnutím.

Akákoľvek suma z predaja nehnuteľnosti, ktorú dostanete, je podľa daňového úradu považovaná za príjem. To, či tento príjem podlieha zdaneniu určuje zákon o dani z príjmov číslo 595/2003 Z.z.

Kedy musím podať daňové priznanie a zaplatiť daň z predaja nehnuteľnosti?

Pokiaľ ste v kalendárnom roku zarobili predajom nehnuteľnosti sumu nad 1901,67 €, podávate daňové priznanie typu B, kde sa príjem zaradí medzi ostatné príjmy – príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti.

Kedy som oslobodený od dane z predaja nehnuteľnosti?

Sú jasne určené podmienky, kedy nemusíte zdaniť príjem z predaja nehnuteľnosti:

Ak vlastníte nehnuteľnosť dlhšie, ako 5 rokov od jej nadobudnutia.
Ak ste nadobudli nehnuteľnosť postupným dedením v priamom rade a poručiteľ vlastnil nehnuteľnosť 5 a viac rokov.
Ak ste mali nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku a zároveň uplynulo 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku.
Ak ste oprávnená osoba a bola vám vydaná nehnuteľnosť formou reštitúcii, súdnej rehabilitácii a podobne.

Patríte do jednej z týchto skupín? V tom prípade nepodliehate dani z predaja nehnuteľnosti.

Dátum, od kedy ste OFICIÁLNE vlastníkom nehnuteľnosti

Tento fakt je mimoriadne dôležitý.

Veľmi veľa ľudí a dokonca aj niektorí makléri nevedia určiť presný dátum nadobudnutia vlastníctva.

Tento dátum rozhodne, či ste povinný platiť daň z predaja nehnuteľnosti, alebo odvody do zdravotnej poisťovni.

Ukážem vám 3 možnosti, ktoré preukazujú vaše vlastníctvo.

1. Možnosť: Nadobudli ste nehnuteľnosť kúpnou zmluvou, darovacou zmluvou, alebo zámenou?

V tom prípade hľadajte na vašom liste vlastníctva, časť B, titul nadobudnutia, kde je uvedený dátum.

2. Možnosť: Nadobudli ste nehnuteľnosť dedením?

Dátum nadobudnutia je vo vašom prípade dátum smrti poručiteľa.

3. Možnosť: Nadobudli ste nehnuteľnosť rozhodnutím štátneho orgánu?

Dátum nadobudnutia je určený v rozhodnutí, ale ak sa v rozhodnutí tento dátum nenachádza, tak je dátumom právoplatné rozhodnutie.

POZOR! Čo veľa ľudí nevie?

Ak si plánujete predaj na presné vykritie 5 ročného obdobia vlastníctva, tak nezabudnite na jednu dôležitú vec…

Viete, kedy daňový úrad považuje vašu nehnuteľnosť za predanú?

Podpisom kúpnej zmluvy?Áno, z časti máte pravdu, ale pokiaľ bola zaplatená prvá časť kúpnej ceny skôr, tak máte problém. Z pohľadu daňového úradu vlastníctvo vašej nehnuteľnosti končí dňom prijatia prvej platby, alebo zálohy.

Platí to aj v tom prípade, ak záloha je vyplatená na účet realitnej kancelárie.

Daňový úrad v tomto prípade nezaujíma deň podpísania kúpnej zmluvy, alebo úhrada celej kúpnej ceny, ale deň prijatia prvej časti kúpnej ceny.

Aké výdavky viem uplatniť pri dani?

Zákon hovorí aj o nákladoch, ktorými dokážete znížiť výšku príjmu z predaja nehnuteľnosti.

pri nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou je výdavkom preukázateľne zaplatená kúpna cena
pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením do 31.12.2015 je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase nadobudnutia – tzv. reprodukčná obstarávacia cena, ktorou je cena uvedená v osvedčení o dedičstve; pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením po 31.12.2015 je výdavkom tzv. všeobecná cena podľa Občianskeho súdneho poriadku účinného do 30.6.2016 alebo podľa Civilného mimosporového poriadku, ktorý nadobudol účinnosť od 1.7.2016, t. j. cena uvedená v osvedčení o dedičstve, resp. uznesení o dedičstve.
pri nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním je potrebné posúdiť skutočnosť, či by bol príjem z predaja u darcu v čase darovania, ak by nehnuteľnosť predal, oslobodený od dane alebo nie. V prípade, ak by bol príjem z predaja u darcu oslobodený od dane, potom je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase darovania. Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním do 31.12.2015, výdavkom je cena v čase darovania – tzv. reprodukčná obstarávacia cena – určená napr. znaleckým posudkom k času darovania, resp. ohodnotenie určené v darovacej zmluve; ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním po 31.12.2015, výdavkom je cena v čase darovania určená znaleckým posudkom. V prípade, ak by príjem z predaja u darcu nebol oslobodený od dane, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena zistená u darcu (t. j. cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca do vlastníctva)
ak ide o majetok, ktorý bol zahrnutý v obchodnom majetku, výdavkom je zostatková cena (§ 25 ods. 3 zákona)
finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu veci vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom veci okrem výdavkov na osobné účely
úhrada za prevod členských práv a povinností spojených s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu
úroky z hypoúveru, alebo stavebného úveru súvisiace s obstaraním tejto nehnuteľnosti, alebo úroky z účelového úveru na bývanie, ktorý má v zmluvných podmienkach uvedené obstaranie tejto nehnuteľnosti, okrem úrokov, ktoré boli uplatnené, ako daňový výdavok počas zaradenia tejto nehnuteľnosti do obchodného majetku, pričom rovnako sa budú posudzovať aj iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom.

Výdavkami uvedenými vyššie viete znižovať príjem z predaja vašej nehnuteľnosti.

Pokiaľ sa príjem vyrovná výdavkom, tak ste na nule a ste oslobodený od dani z predaja.

Konkrétne príklady

Predaj nehnuteľnosti nadobudnutý kúpou

Majiteľ predáva nehnuteľnosť (dom, byt, pozemok), ktorej je vlastníkom 3 roky. Jeho príjem podlieha dani z príjmov predaja nehnuteľnosti.

Príklad číslo 1: Byt majiteľ nadobudol v roku 2014 za cenu 65.000 €. V roku 2017 sa majiteľ rozhodol, že byt predá za trhovú cenu 80.000 €. Náklady s prevodom nehnuteľnosti boli vo výške 5.000 €.

Príjem z predaja nehnuteľnosti v tomto príklade je vo výške 10.000 €, kde sa musí odviesť daň z predaja nehnuteľnosti vo výške 19% a odvody do zdravotnej poisťovne sú vo výške 14%.

Základ dane = (Predajná cena) mínus (Obstarávacia cena) mínus (Náklady s prevodom)

Základ dane = 80.000 € – 65.000 € – 5.000 € = +10.000 €

Príklad číslo 2:

Dom majiteľ nadobudol v roku 2013 za cenu 140.000 €, kde následne majiteľ investoval do rekonštrukcie 30.000 €. Náklady s prevodom nehnuteľnosti boli 5.000 €. Majiteľ bol nútený urýchlene predať dom v roku 2016 za cenu 172.000 €.

Základ dane = (Predajná cena) mínus (Obstarávacia cena) mínus (Náklady na rekonštrukciu) mínus (Náklady s prevodom)

Základ dane = 172.000 € – 140.000 € – 30.000 € – 5.000 € = -3.000 €

V príklade číslo 2 je strata 3.000 €. Stratu nie je možné uplatniť.

Predaj nehnuteľnosti nadobudnutý dedením

Dôležité je, či sa jedná o dedenie v priamom rade, alebo v nepriamom rade.

V občianskom zákonníku je uvedené, že vlastníkom sa stáva dedič dňom smrti poručiteľa a nie dňom vkladu do katastra, ako je v prípade kúpi, alebo darovania.

Dedenie v priamom rade je, keď dedíte po rodičoch, deťoch, vnukoch, starých rodičoch, alebo po manželke/ovi.

Pokiaľ váš poručiteľ (rodič) vlastnil nehnuteľnosť dlhšie ako 5 rokov, tak ste oslobodení od dani z predaja nehnuteľnosti.

Ráta sa aj súčet poručiteľa a dediča.

Pokiaľ poručiteľ vlastnil nehnuteľnosť 3 roky a vy, ako dedič 2 roky, tak váš súčet je dokopy 5 rokov a ste oslobodení od dane.

Príklad:

Syn nadobudol byt po svojom otcovi v roku 2013. Jeho otec byt nadobudol v roku 2003. Jednalo sa o dedenie v priamom rade a poručiteľ (otec) vlastnil nehnuteľnosť viac, ako 5 rokov. Syn, ako dedič je oslobodený od dani z príjmu predaja nehnuteľnosti.

Dedenie v nepriamom rade je, keď dedíte po ujovi, tete, bratovi a podobne. V tomto prípade budete oslobodený od dani z predaja nehnuteľnosti, ak uplynie 5 rokov odo dňa smrti poručiteľa.

Príklad:

Vnučka nadobudla pozemok po svojom ujovi v roku 2015. Jej ujo bol vlastníkom pozemku od roku 1987. Jednalo sa o dedenie v nepriamom rade. Vnučka chce vedieť, či je oslobodená od dani z predaja nehnuteľnosti. Pozemok vnučka vlastní dva roky. Vnučka bude od dani z predaja nehnuteľnosti oslobodená najskôr v roku 2018 (musí vlastniť pozemok 5 rokov), aj keď ujo bol vlasníkom dlhšie, ako 5 rokov.

Predaj nehnuteľnosti nadobudnutý darovaním

Ak darovanú nehnuteľnosť vlastníte dlhšie ako 5 rokov, tak ste oslobodení od dani z príjmu predaja nehnuteľnosti.

V prípade, ak nie ste vlastníkom dlhšie ako 5 rokov a podliehate dani z príjmu, tak sa výdavok určuje dvomi spôsobmi (výdavok je hodnota darovanej nehnuteľnosti).

Ak darca vlastnil nehnuteľnosť dlhšie, ako 5 rokov a darovanie sa uskutočnilo do 31.12.2015, potom je výdavkom cena uvedená v darovacej zmluve. Ak bola nehnuteľnosť darovaná od 1.1.2016, potom je výdavkom cena uvedená v znaleckom posudku ku dňu darovania.

Ak darca nevlastnil nehnuteľnosť dlhšie ako 5 rokov, potom je výdavkom obstarávacia cena, ktorou darca nadobudol nehnuteľnosť do vlastníctva.

Príklad:

Peter nadobudol dom od svojej tety darovaním, ktoré prebehlo do 31.12.2015. Teta vlastnila dom od roku 1995. Peter sa rozhodol, že dom v roku 2017 predá za cenu 65.000 €. Peter nie je vlastníkom 5 rokov, tak nie je oslobodený od dane z príjmu predaja nehnuteľnosti. Petrová teta, ale bola vlastníčkou domu viac, ako 5 rokov. V tomto prípade hodnota domu uvedená v darovacej zmluve je výdavok pre Petra. Hodnota v darovacej zmluve bola 65.000 €.

Základ dane = (Predajná cena) – (Hodnota v darovacej zmluve)

Základ dane = 65.000 € – 65.000 € = 0

Peter je oslobodený od dane z príjmu predaja nehnuteľnosti.

Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej prostredníctvom hypotekárneho úveru

Predávate nehnuteľnosť, ktorú ste nadobudli prostredníctvom hypotekárneho úveru a nevlastníte ju 5 rokov? V tom prípade podliehate dani z príjmu.

Tu je veľmi dôležité, že ako výdavok si môžete uplatniť náklady spojené s obstaraním hypotekárneho úveru a taktiež úroky, vedenie úverového účtu, poplatok za predčasné splatenie, poplatok za zrušenie úverovej zmluvy, poplatok za zriadenie záložného práva, správny poplatok na katastri a podobne.

Príklad:

Majiteľ byt nadobudol v roku 2013 s pomocou hypotekárneho úveru (HÚ) za cenu 70.000 €. V roku 2017 sa majiteľ rozhodol, že byt predá za cenu 90.000 €. Náklady na prevod bytu boli 5.000 € a celkové náklady spojené s HÚ boli vo výške 15.000 €.

Základ dane = (Predajná cena) – (Obstarávacia cena) – (Náklady na prevod nehnuteľnosti) – (Celkové náklady spojené s HÚ)

Základ dane = 90.000 € – 70.000 € – 5.000 € – 15.000 € = 0

Majiteľ je oslobodený od dane z predaja nehnuteľnosti.

Vyššie ste sa dozvedeli, kedy podávate daňové priznanie, kedy ste oslobodený od dane z príjmu, odkedy sa stávate vlastníkom, aké výdavky si môžete uplatniť a konkrétne príklady, ako to funguje v praxi.

Na predaj nehnuteľnosti je vždy nutné a dôležité sa poriadne pripraviť. Úloha tohto článku je, aby vám uľahčil otázky, ktoré možno práve v tejto chvíli hľadáte.

UPOZORNENIE: Ešte raz pripomínam, že pokiaľ nie ste oslobodený od dane z príjmu, tak v tom prípade budete platiť daň vo výške 19% zo základu dane a k tomu je potrebné pripočítať aj odvody zdravotného poistenia a to vo výške 14%.

Pevne verím, že sa mi podarilo opísať každý krok, ktorý vás môže v tejto problematike postihnúť a že bol opísaný jednoducho a pochopiteľne.

Ak potrebujete váš prípad rozobrať podrobnejšie, tak si vás veľmi rád vypočujem, alebo mi napíšte na moju mailovú adresu porubsky@vernus.sk.

Budem veľmi rád, ak mi dáte vedieť, či vám môj článok pomohol.

Teším sa na vaše reakcie a tiež budem vďačný, ak článok budete zdieľať ďalej, aby mohol pomôcť aj ostatným.

S pozdravom

Tomáš Porubský

Ako predáte nehnuteľnosť aj so zažmúrenými očami

Napísal som praktického sprievodcu, ktorý vám v piatich krokoch ukáže, ako dosiahnuť svoje: v ziskovom predaji, v čo najkratšom možnom čase. Sprievodcu si teraz môžete stiahnuť z d a r m a.

Chcem sprievodcu v PDF