Nechajte ma hádať. Našli ste byt, ktorý sa Vám veľmi páči. Má to však jeden háčik. Zistili ste, že byt nemá majiteľ v osobnom vlastníctve, ale predáva sa ako družstevný. 

Teraz pravdepodobne hľadáte odpoveď na otázky typu: Ako prebieha kúpa družstevného bytu? Čo budem k tomu potrebovať? Môžem si pri kúpe družstevného bytu zobrať hypotekárny úver?

Mám pre vás jednoduchý návod, ktorý vám pomôže zvládnuť kúpu družstevného bytu ľavou zadnou. 

Poďme na to 🙂

Kúpa družstevného bytu

Len si to predstavte. Našli ste byt, ktorý sa vám veľmi páči. Z inzerátu je jasné, že sa jedná o družstevný byt. Neodradí vás to a dohodnete si obhliadku.

Na obhliadke ste sa dozvedeli, že pri kúpe družstevného bytu nekupujete byt samotný. Najskôr si musíte kúpiť od predávajúceho členské práva a povinnosti, ktorými sa stanete členom bytového družstva. Po ich kúpe získate nájomnú zmluvu, ktorou nadobudnete právo byt užívať. 

Byt sa vám veľmi páčil a s predávajúcim ste sa dohodli, že vám členské práva k bytu odpredá za 100 000 €. 

Čo musíte vedieť, pred kúpou družstevného bytu

Pri kúpou družstevného bytu nemusíte mať obavy. Nie je to nič komplikované. Stačí, ak sa budete riadiť podľa týchto štyroch krokov. 

• Najskôr zamierte na Bytové družstvo a vypýtajte si vzor zmluvy o prevode práv a povinností spojených s členstvom v Bytovom družstve. Podmienky zmluvy si pozorne naštudujte.

• Nezabúdajte na nedoplatky. Keď budete na bytovom družstve, tak sa spýtajte, či má predávajúci nedoplatky, pre ktoré by Bytové družstvo byt nepreviedlo. 

• Predpokladám, že si budete chcieť byt previesť do osobného vlastníctva. Rozhodne nezabudnite na preverenie si zostatku anuity. Tú od vás bude chcieť Bytové družstvo pri odkúpení bytu do osobného vlastníctva.

Uvediem príklad: S predávajúcim ste sa dohodli na kúpnej cene za prevod členských práv na sume 100 000 €. Po odkúpení členských práv sa stávate členom Bytového družstva. Od Bytového družstva si teraz môžete byt odkúpiť do osobného vlastníctva. Anuitu, ktorú bude od vás chcieť Bytové družstvo za odkúpenie bytu je 1 200 €. Zaplatíte anuitu a byt si môžete previesť do osobného vlastníctva. 

• Nezabudnite sa informovať o presných podmienkach odkúpenia bytu do osobného vlastníctva na bytovom družstve. Bytové družstvo vám nemôže brániť odkúpiť byt do osobného vlastníctva a po zaslaní žiadosti, by vám malo umožniť byt odkúpiť. 

Predstavte si, že už máte všetky spomínané kroky úspešne za sebou. Prešli ste si vzor zmluvy o prevode členských práv, predávajúci nemá žiadne nedoplatky, anuita predstavuje sumu 1 200 € a poznáte presné podmienky odkúpenia bytu do osobného vlastníctva. 

Teraz sa môžete s predávajúcim dohodnúť na podpise zmluvy o prevode členských práv k bytu. Tá nadobúda platnosť dňom predloženia zmluvy na podateľni bytového družstva. 

Vyplácanie kúpnej ceny predávajúcemu za prevod členských práv odporúčam ešte pred podaním podpísanej zmluvy na podateľňu bytového družstva. Platobné podmienky vyplatenia kúpnej ceny môžete riešiť formou bankového prevodu, hotovosťou alebo inou formou. Najbezpečnejšie bude ak zvolíte bankový prevod.

Financovanie kúpy družstevného bytu hypotekárnym úverom

S predávajúcim ste sa dohodli na kúpe členských práv k bytu za sumu 100 000 €. Vaša otázka znie jasne, môžem financovať byt aj prostredníctvom hypotekárneho úveru? 

Odpoveď znie, zatiaľ nie.

Dôvod je jednoduchý. Najskôr kupujete členské práva, ktorými sa ešte nestávate vlastníkom bytu. Preto ho nemôžete založiť. 

To neznamená, že si nemôžete pomôcť pri kúpe družstevného bytu hypotekárnym úverom. Stačí, ak vám napríklad rodičia umožnia dočasne založiť ich nehnuteľnosť. Dôležité je, aby mala zakladaná nehnuteľnosť rovnakú hodnotu, ako kupovaný byt. 

Po založení inej nehnuteľnosti vám banka poskytne hypotekárny úver napríklad v nami používanej hodnote 100 000 €. Tieto peniaze použijete na kúpu členských práv od predávajúceho. Potom požiadate Bytové družstvo o odkúpenie bytu do osobného vlastníctva. Zaplatíte anuitu a byt máte v osobnom vlastníctve. 

Následne požiadate banku o prevod záložného práva napríklad z rodičovskej nehnuteľnosti na byt, ktorý máte už v osobnom vlastníctve. 

V tejto chvíli ste výlúčný vlastník bytu, ktorý financujete pomocou hypotekárneho úveru. 

Záver

Kúpa družstevného bytu je celkom jednoduchá, keď viete čo máte urobiť. V praxi som sám riešil niekoľko podobných prípadov a vždy všetko dobre dopadlo 🙂

Stačí sa riadiť podľa postupu vyššie a zvládnete kúpu družstevného bytu ľavou zadnou. Ak budete pripravený, tak vás nemôže nič prekvapiť.

Na záver si môžeme zhrnúť, na čo sa zamerajte: 

• Na úplnom začiatku si poriadne prečítajte vzor zmluvy o prevode členských práv k bytu
• Zistite si, či predávajúci nemá na bytovom družstve žiadne nedoplatky
• Overte si výšku anuity, ktorú budete musieť zaplatiť pri odkúpení bytu do osobného vlastníctva
• Zistite si presné podmienky odkúpenia bytu do osobného vlastníctva od bytového družstva
• Ak chcete kúpu financovať hypotekárnym úverom, tak požiadajte o pomoc rodinu alebo priateľov, ktorí by vám mohli pomôcť s dočasným založením nehnuteľnosti, pre financovanie hypotekárnym úverom

Verím, že sa vám článok páčil. Ak máte otázky ku kúpe družstevného bytu, tak mi napíšte na email porubsky@vernus.sk a rád vám pomôžem. 

S pozdravom

Tomáš Porubský