Prečo vás, ako predávajúceho nemusí zaujímať hodnota znaleckého posudku

Som si istý, že každý majiteľ si pred predajom položí túto otázku: ,,Za akú cenu môžem predať svoj byt alebo dom?”

Kto vám na túto zásadnú otázku môže odpovedať? Asi viem, čo si myslíte. Pravdepodobne vás napadol súdny znalec, ktorý môže určiť hodnotu vašej nehnuteľnosti. Alebo realitný maklér, ktorý vie presne, za koľko sa nehnuteľnosti predávajú.

V tomto článku vám prezradím, aký je rozdiel medzi určením ceny znaleckým posudkom a odhadom predajnej ceny realitným maklérom.

Uvažujete, že by ste si pred predajom vašej nehnuteľnosti dali vypracovať znalecký posudok?

Len si to predstavte.

Rozmýšľate o predaji vašej nehnuteľnosti a logicky, to najdôležitejšie čo vás zaujíma je jej cena. Rozhodnete sa osloviť súdneho znalca, ktorý ohodnotí vašu nehnuteľnosť.

Po vypracovaní znaleckého posudku zistíte, že cena vášho 8 ročného domu v blízkosti Nitry je 132 000 €. Poviete si, že s predajom ešte chvíľu počkáte.

O rok neskôr si poviete, že teraz je tá správna doba na predaj. Usúdite, že ceny nehnuteľností oproti minulému roku vzrástli.

Po menšom prieskume na realitných portáloch zistíte, že cena podobných nehnuteľností sa predáva omnoho vyššie, ako bola hodnota znaleckého posudku z minulého roka.

Preto informatívne oslovíte realitného makléra, aby vám pomohol s nastavením ceny vášho domu.

Po vypracovaní odhadu predajnej ceny zistíte, že realitný maklér vám odporúča začať predaj s cenou 162 000 €. Hodnota znaleckého posudku a odhad predajnej ceny sa výrazne líšia.

Ako to nakoniec celé dopadne?

Spustíte predaj s odporúčanou cenou 162 000 €. O 4 mesiace získate záujemcu, s ktorým sa dohodnete na kúpnej cene 158 000 €.

Najlepšie na tomto príklade je, že sa skutočne stal. Nie je to ani zďaleka jediný prípad, kedy sa reálna predajná cena líšila od odhadovanej ceny znaleckého posudku.

Tým rozhodne nechcem spochybňovať dôležitosť znaleckého posudku pri predaji nehnuteľnosti. Je neodmysliteľnou súčasťou každého predaja, keď sa kupujúci rozhodne financovať kúpu pomocou hypotekárneho úveru.

Bez znaleckého posudku banka hypotekárny úver kupujúcemu neschváli. Aj z tohto dôvodu si súdneho znalca platí žiadateľ o hypotekárny úver.

Cena za vypracovanie znaleckého posudku sa pri bytoch pohybuje od 100 do 200 €. Pri rodinných domoch začína od 300 €.

Cenu nehnuteľnosti ovplyvňuje veľmi veľa faktorov. Ak by ste sa spýtali špičkového znalca, čo určuje cenu nehnuteľnosti, tak vám pravdepodobne povie:

• technická hodnota
• miera výnosnosti
• poloha
• lokalita
• občianska vybavenosť
• technický stav
• vek stavby

atď….

Každé z týchto kritérií je veľmi dôležité pre určenie ceny vášho domu alebo bytu. Mne, ako realitnému maklérovi chýba ešte jedna veľmi dôležitá vec.

Položím vám otázku.

Rozhodli ste sa niekedy v živote pre kúpu akejkoľvek veci, len preto, že sa vám páčila?

Priznajte si to. Určite každý z nás si niekedy kúpil niečo len pre to, že daná vec v nás vyvolala emóciu. Možno sme si nevšímali parametre a nerozmýšľali sme pri kúpe racionálne. Jednoducho sme si danú vec chceli kúpiť, lebo nás oslovila : )

Čo myslíte pri kúpe nehnuteľnosti to bude iné?

Nie. Až 80 % kupujúcich sa rozhoduje pri kúpu nehnuteľnosti na základe emócií.

Home staging je spôsob, ktorým vyvoláte potrebné emócie pri predaji nehnuteľnosti.

Súdny znalec nedokáže povedať:

• Ako reagujú záujemcovia na kúpu nehnuteľnosti pri obhliadke
• Ako reagujú záujemcovia na reklamu nehnuteľnosti
• Aký počet ľudí si prezerá nehnuteľnosť
• Čo v nich vzbudzuje záujem
• Čo ich odrádza
• Aká je nálada na trhu
• Nerozpráva sa s kupujúcimi, ktorí hovoria presne, čo chcú a za čo sú ochotní zaplatiť

Takéto informácie má väčšinou realitný maklér. Ten vidí do celého procesu predaja.

• Vie koľko ľudí chodí na obhliadky pri rôznych cenových pásmach
• Vie za akú dobu sa nehnuteľnosti predávajú
• Vie aký je dopyt a čo kupujúci presne chcú
• Vidí celý proces predaja a každý detail transakcie

Ak predávate nehnuteľnosť, tak vás okrem ceny pravdepodobne zaujíma ešte jedna veľmi dôležitá informácia.

Za akú dobu môžem môj byt alebo dom predať?

Znalec vám nepovie, za akú dobu predáte nehnuteľnosť pri zvolenej cene v znaleckom posudku. Môže to byť mesiac, 3 mesiace, pol roka alebo kľudne aj rok.

Položím vám otázku, ktorú sa pri nastavení predajnej ceny pýtam aj mojich klientov. ,,Je pre vás dôležitejšia cena alebo rýchlosť predaja?”

Viete, akú najčastejšiu odpoveď dostávam?

Oboje.

Špičkový realitný maklér vám odhadne predajnú cenu vašej nehnuteľnosti. Vypracuje vám cenové pásma, ktorých súčasťou je aj doba, za akú môžete predaj zrealizovať.

Odporučí vám marketingovú prezentáciu. Práve kvalita marketingových služieb je jedinou cestou k predaju za tú najvyššiu cenu.

Tieto informácie v znaleckom posudku nenájdete. Nepotrebuje ich ani banka a ani kupujúci. Potrebujete ich vy?

Som presvedčený o tom, že áno.

Aj z tohto dôvodu vás ako predávajúceho nemusí zaujímať hodnota znaleckého posudku. Tá zaujíma hlavne banku a kupujúceho, aby mu boli schválené, čo najlepšie podmienky úveru.

Ak sa rozhodnete pre vypracovanie predajnej ceny realitným maklérom, tak si vyberte toho najlepšieho. Väčšina realitných kancelárií ponúka odhad ceny zdarma. Ten však nemusí mať takú kvalitu, ako očakávate.

Verím, že vám tento článok pomôže zistiť presnú cenu vašej nehnuteľnosti. Viete o niekom, kto sa chystá predávať byt, alebo dom? Pošlite mu tento článok.

S pozdravom

Tomáš Porubský