Za koľko môžete predať vašu nehnuteľnosť?
Chcete riešiť predaj a zaujíma vás, za koľko môžete predať vašu nehnuteľnosť? Alebo vás zaujíma, či je vhodná doba na predaj?
V prvom rade vás musím pochváliť. Je veľmi dôležité, že sa o túto tému zaujímate. V prípade správneho nastavenia ceny nehnuteľnosti, je kľúčové poznať situáciu na trhu.
Čo určuje cenu nehnuteľnosti? Ako sa darí trhu a aký je vývoj cien?
Na tieto otázky hľadá odpoveď veľké množstvo predávajúcich.
V prvom rade je veľmi dôležité, či chcete vašu nehnuteľnosť PREDAŤ, alebo PREDÁVAŤ.
Kto svoju nehnuteľnosť predáva?
Môžem potvrdiť, že dopyt po nehnuteľnostiach je v dnešnej dobe viac než priaznivý. Práve vyšší dopyt napomáha rastu cien, čo je prirodzený jav na trhu.
Ekonomika v Nitrianskom kraji je na tom tiež veľmi dobre. Nezamestnanosť stále klesá a pracovných príležitostí je stále viac. To podporuje prirodzene vyšší dopyt po nehnuteľnostiach a ich rast cien.
Oproti minulému roku narástli ceny nehnuteľností v Nitrianskom kraji o 27 %.
A práve všetky tieto fakty vyvolávajú v spoločnosti rôzne názory. Poznáte ten obrázok, kde sa muž vidí v zrkadle viac vypracovaný a žena zase viac pri tele, ako v skutočnosti?
A práve všetky tieto fakty vyvolávajú v spoločnosti rôzne názory. Poznáte ten obrázok, kde sa muž vidí v zrkadle viac vypracovaný a žena zase viac pri tele, ako v skutočnosti?
Presne takýto odhad majú aj ľudia pri predaji svojej nehnuteľnosti. Áno, ceny rastú, ale niektorí ich nastavia na takú úroveň, ktorú skutočne nemôže trh a ani kupujúci akceptovať.
A práve kupujúci majú v rukách peniaze, ktoré chcú minúť na zabezpečenie nového bývania pre svoju rodinu, ale iba v tom prípade, ak je ponuka adekvátna trhovej situácii. Ak nie, tak isté ponuky ignorujú a hľadajú ďalej.
Presne z tohto dôvodu nájdete na internete nehnuteľnosti, ktoré sa dlhodobo nepredávajú. Štatisticky to vyzerá tak, že ak máte minimum záujemcov v prvých 14-tich dňoch predaja, tak je vo veľkej pravdepodobnosti zle nastavená cena alebo marketing.
Čo vás môže pri nastavení ceny mýliť?
Realitné portály ako hlavný pilier pri tvorbe ceny?
Nepoznám predávajúceho, ktorý by si pred predajom svojej nehnuteľnosti nerobil prieskum na realitných portáloch.
Robili ste si už aj vy takýto prieskum?
Ak áno, tak ste pravdepodobne zistili, že vaša konkurencia má rôzne cenové variácie. Niektoré sú vysoké a iné oproti nim zase nízke.
Otázka ale znie, sú ponukové ceny nehnuteľností na realitných portáloch aj tými predajnými?
Bohužiaľ, z dlhodobých štatistík je jasne preukázané, že ponukové ceny nehnuteľností sa od realizačných cien niekedy líšia od 20 do 40 %.
Čo ale znamená, ak je výška ceny nehnuteľnosti takto nadsadená?
Vašu nehnuteľnosť budete PREDÁVAŤ, ale to vám peniaze z predaja neprinesie 🙁
Tým nechcem povedať, aby ste si prieskum na realitných portáloch nerobili. Je veľmi dobré poznať svoju konkurenciu a tiež koľko porovnateľných ponúk sa vo vašom okolí nachádza.
Pri porovnávaní ale musíte myslieť na veľa faktorov. Napríklad v akej lokalite sa nehnuteľnosť nachádza, aká je úžitková plocha, aká je veľkosť pozemku, aký je technický stav, doprava, dostupnosť alebo občianska vybavenosť a veľa ďalšieho…
Pri porovnávaní ale musíte myslieť na veľa faktorov. Napríklad v akej lokalite sa nehnuteľnosť nachádza, aká je úžitková plocha, aká je veľkosť pozemku, aký je technický stav, doprava, dostupnosť alebo občianska vybavenosť a veľa ďalšieho…
Pýtate sa, za koľko môžete teda predať vašu nehnuteľnosť? Na túto otázku má najpresnejšiu odpoveď práve človek, ktorý predával porovnateľnú nehnuteľnosť ako máte vy a má prístup k reálnym predajným cenám.
Najväčšie skúsenosti s realizačnými cenami pri predaji nehnuteľností majú realitný makléri. Práve možnosť poradiť sa s realitným maklérom môžete využiť aj vy. Ak oslovíte toho správneho makléra, tak ten vám bez mihnutia oka pomôže veľmi rád.
Ak to ale chcete risknúť sám, tak vás na začiatok musím upozorniť. Vaša nehnuteľnosť má najvyššiu hodnotu, keď je NOVINKOU. Ak premárnite začiatok predaja zle nastavenou cenou, tak sa môžete obrať o zaujímavé zisky.
Hlavný faktor, ktorý určuje cenu nehnuteľnosti
Čo má podľa vás ten najväčší vplyv na cenu nehnuteľnosti?
Predstavte si, že zdedíte pozemok v Kalnej Roztoke. Neviete, kde to je? Je to neďaleko Ukrajinských hraníc.
Teraz si predstavte, že zdedíte pozemok v lukratívnej časti Nitry na Zobore.
V ktorom prípade sa viac potešíte?
Predpokladám, že v tom druhom. Týmto príkladom som sa nechcel dotknúť žiadnej časti Slovenska. Bezpochyby majú obe lokality svoje nepopierateľné výhody, ale trh je nastavený tak, že cena pozemku v Nitre má niekoľko násobne vyššiu hodnotu, ako v Kalnej Roztoke.
To je zároveň aj odpoveď na otázku, čo má podľa vás najväčší vplyv na cenu nehnuteľnosti. Odpoveďou je lokalita, ktorá určuje 70 % z celkovej ceny nehnuteľností.
V príklade som uviedol vzdialenosť naprieč celým Slovenskom. Zoberme si ale len také 80 tisícové mesto Nitra. Napríklad v Nitre je veľmi známa mestská časť Chrenová. Porovnajme ju s mestskou časťou Klokočina.
Zoberme si dva identické 3 izbové byty, ktoré sú po kompletnej rekonštrukcii, v panelovom bytovom dome, ktorý je tiež kompletne prerobený. Byty majú 77 m2, nachádzajú sa na medziposchodiach a majú totožnú dispozíciu.
Ako dopadol tento súboj?
Práve 3 izbový byt na Chrenovej má vyššiu hodnotu o 200 €/m2, oproti identickému 3 izbovému bytu na Klokočine.
Cena 3 izbového bytu na Chrenovej po kompletnej rekonštrukcii je 1.450 €/m2. Ten istý byt, ale v inej mestskej časti, konkrétne sídlisko Klokočina, má predajnú cenu 1.250 €/m2.
V tomto prípade robí lokalita cenový rozdiel dvoch identických bytov 15.400 EUR.
Zoberme si ešte developérsky projekt Zelené Dvory, ktorý pozostáva z piatich bytových komplexov a vyrastie v kľudnej časti mesta pod sídliskom Klokočina. Ak si v ňom vyhľadáme cenu novostavby 3 izbového bytu s úžitkovou plochou do 77 m2, tak sa dostávame na cenu 1.882 €/m2.
V tomto prípade je rozdiel v cene novostavby v novo vybudovanej štvrti oproti cene staršieho panelákového bytu v mestskej časti Chrenová 432 €/m2.
Ak predávate byt alebo dom, tak je veľmi dôležité poznať obľúbenosť lokalít vo vašom okolí. Nespoliehajte sa len na subjektívne pocity, ale skúste ísť viac do hĺbky. Pýtajte sa ľudí, kde je podľa nich najlepšie, čo preferujú ich známi a podobne.
Ak predávate byt alebo dom, tak je veľmi dôležité poznať obľúbenosť lokalít vo vašom okolí. Nespoliehajte sa len na subjektívne pocity, ale skúste ísť viac do hĺbky. Pýtajte sa ľudí, kde je podľa nich najlepšie, čo preferujú ich známi a podobne.
V tomto prípade si môžete spraviť osobný prieskum trhu a možno zistíte veci, o ktorých ste predtým ani netušili. Aj najmenšie informácie môžu zvýšiť cenu vašej nehnuteľnosti o desiatky eur/m2.
Kedy sa najviac oplatí predávať nehnuteľnosť?
Existuje podľa vás čarovné obdobie, kedy sa najviac opláca predávať nehnuteľnosť?
Možno teraz čakáte, že poviem áno, ale takéto obdobie neexistuje. Nehnuteľnosť sa opláca predávať kedykoľvek. Z vlastnej skúsenosti si pamätám, keď som podpisoval rezervačnú zmluvu 24. decembra 🙂 Malo to nezameniteľný štýl. Veľká škoda, že pri tom nesnežilo. Poznáte tie zimy v poslednej dobe.
Najdôležitejšie je pri štarte predaja zohľadniť reakčné schopnosti kupujúcich. Každé obdobie v roku sa dá nejakým spôsobom špecifikovať. Niekedy sú kupujúci lenivejší, niekedy nemajú chuť na obhliadky a inokedy majú zase iné preferencie.
O čo môže byť najväčší záujem koncom leta? Ak tipujete prenájom, tak ste sa trafili správne.
Keď prichádzajú štátne sviatky, alebo prázdniny, tak majú ľudia voľno. Aktívny sú tí, ktorí potrebujú bývanie riešiť urgentne alebo chcú mať pri výbere pokoj.
Medzi Vianocami a novým rokom zastáva čas. Komunikácia sa spomaľuje od toho 20. decembra a od 2. januára sa všetko začína zobúdzať. Ak začínate predávať v tomto období a nie ste pod časovým tlakom, tak vám odporúčam počkať s predajom.
Na jar nám pribúda záujem o rekreačné chalupy a pozemky. Potom tu máme tiež mediálne kauzy, politickú alebo ekonomickú situáciu.
Pri predaji vám môže pomôcť správne načasovanie začiatku predaja podľa preferencií kupujúcich. Ak je ale nehnuteľnosť zverejnená a je správne marketingovo propagovaná, tak sa musí predať v akomkoľvek období.
Ak má niekto potrebu kúpiť si bývanie, tak to bude riešiť, či je leto, či je zima 🙂
Niekedy pomôže pár týždňov s predajom počkať a docielite tým parádny efekt, ktorý sa odzrkadlí na cene vašej nehnuteľnosti. Stačí správne načasovanie.
Záver
Cenu vašej nehnuteľnosti určite ovplyvní jej nastavenie na začiatku predaja, keď je NOVINKOU na trhu. Ak to s cenou preženiete, tak sa môže stať to, že namiesto PREDANIA ju budete PREDÁVAŤ.
Rast cien nehnuteľností je tiež pozitívne naklonený na vašu stranu. Ak sa rozhodnete pár mesiacov s predajom počkať, tak môžete cenu o pár percent ešte zdvihnúť.
Ak máte byt v paneláku, tak sa nemusíte obávať. Ceny panelových bytov budú rásť tiež. V istých lokalitách sa ceny panelových bytov vyrovnávajú novostavbám. Záujem o ne je stále.
Na realitné portály si dávajte pozor. Neberte ich ako rozhodujúci faktor pri nastavení ceny, ale skôr ako prieskum konkurencie. Vidíte, čo sa predáva, ako dlho sa to predáva a akým spôsobom to je prezentované.
Zistite si o vašej lokalite všetko podstatné a spravte si svoj osobný prieskum, aby ste zistili, ktoré lokality sú najvyhľadávanejšie a prečo.
V neposlednom rade nezabúdajte na správny štart predaja vašej nehnuteľnosti. Ak vás predaj neponáhľa, tak to môžete využiť vo svoj prospech. Nič to ale nemení na fakte, že predávať sa opláca vždy 😉
Už sme na konci článku, ale mám pre vás ešte niečo 🙂 Chcete predať vašu nehnuteľnosť za viac peňazí?
Ďakujem veľmi pekne za vašu pozornosť a som veľmi rád, že ste sa dočítali až sem.
Ak vás k tejto téme bude zaujímať niečo viac alebo mi budete chcieť položiť otázku, tak mi kľudne napíšte na mail.
Prajem vám krásny a úspešný deň 🙂
S pozdravom
Tomáš Porubský
Chcete vedieť, ako majstrovsky predať svoju nehnuteľnosť?
Zanechajte mi svoj e-mail a z času na čas vám pošlem ten najlepší obsah, aký na túto tému môžete získať.
Tu je moje know-how