Ako zistiť cenu nehnuteľnosti? Toto by ste mali určite vedieť!

V tomto článku vám odhalím, ako sa vyhnúť chybám pri odhadnutí ceny vašej nehnuteľnosti a na čo si dať pozor.

Pripravení? Tak poďme na to!

V čase, keď som písal tento článok, tak dopyt prevyšoval ponuku. To má najzásadnejší vplyv na rast cien nehnuteľností. Je to pravda? Dnes si to už nemyslím.

Preto by ste sa mali sústrediť najskôr na otázku dopytu a ponuky vo vašej lokalite.

Ako ju odhadnúť?

Môžete začať na stránke NBS (Národná banka Slovenska). Vo vývoji cien nehnuteľností si určite vašu lokalitu a pozrite sa, ako sa ceny vyvíjajú v čase. Ak rastú, tak to znamená, že dopyt prevyšuje ponuku.

Dobrá správa pre vás :).

Ak máte chvíľku času, napríklad 2 či 3 týždne, tak začnite sledovať realitné portály a zamerajte sa na podobné nehnuteľnosti, ako máte vy. Sledujte, ako sa budú správať v čase. Rezervovali sa? Zmizli? Alebo sa ďalej predávajú?

To vám tiež môže naznačiť aktuálnu situáciu na trhu.

Lokalita určuje až 70 % celkovej ceny nehnuteľnosti. Ako môžete odhadnúť jej atraktívnosť?

Položte si napríklad tieto otázky:

Je vo vašej lokalite dostatok pracovných príležitostí? Aké voľnočasové aktivity sú u vás najobľúbenejšie? Chodia do vašej lokality turisti? Stavajú sa u vás nové domy, byty či sa rozširuje územné plánovanie kvôli novým pozemkom? Sú v blízkosti potraviny, školy, škôlky, detské ihriská?

Potom môžete pokračovať konkrétnejšie:

V akej ulici sa nachádza? Aký máte výhľad? Akých máte susedov? Je v blízkosti autobusová zástavka, vlaková zástavka? Alebo bývate v tichej časti, či prípadne pri hlavnej rušnej ceste?

Odpovede vám naznačia nakoľko môže byť zaujímavá vaša lokalita. Toto je len malá ukážka otázok, ja sa pri príprave Plánu predaja® nehnuteľnosti pýtam až 96 otázok. Ak chcete pomôcť (nielen) s určením ceny, tak kliknite sem a zistite ako pracujem.

Čím je vaša nehnuteľnosť výnimočná? Čím sa líši od ostatných?

Ak má odlišujúce sa parametre, tak je to vaša konkurenčná výhoda.

Pri bytoch platí, že ak sa nachádza na prízemí či bez balkónu, alebo ak v bytovom dome nie je výťah, tak je dopyt menší. To znamená, že sa znižuje aj cena takéhoto bytu.

Môže to byť od 3 do 5 % oproti bytom, ktoré sú vybavené týmito parametrami.

Avšak, ak má vaša nehnuteľnosť niečo navyše, napríklad klimatizáciu, saunu, bazén, veľkú terasu, nadštandardné materiály – takzvaný punc exkluzivity, tak máte konkurenčnú výhodu.

Oslovujete tým špecifickú cieľovú skupinu. Ak to správne odprezentujete, tak vaša cena na trhu sa zvýši. Budete iní a výnimoční.

Pri určovaní ceny nehnuteľnosti väčšina predávajúcich či realitných maklérov začína na realitných portáloch. 

Používajú ju ich, ako hlavný pilier pri určovaní ceny.

Možno nájdete podobnú nehnuteľnosť ako máte vy a bude mať zaujímavú cenovku. Pravdepodobne budete mať povestné iskierky v očiach.

Prípadne vám budú ceny pripadať mätúco. Niekde vyššia, niekde nižšia a budete mať problém sa v tom zorientovať.

Prosím, nepodľahnite realitným portálom. Sú tam uvedené ponukové ceny, nie realizačné ceny (ceny, za ktoré sa nehnuteľnosť skutočne predala). 

Nepoznáte kontext predajov týchto nehnuteľností. Čiže, ako dlho sa predávajú, ako sa ich predaj vyvíjal, akí záujemcovia si ich prišli pozrieť, a v akej situácii sú predávajúci.

Túto časť by som chcel zdôrazniť.

Cena určuje všetko. Rýchlosť predaja, štýl predaja, stratégiu predaja. Váš sused môže mať úplne inú životnú situáciu ako vy a môže si dovoliť predaj určovať iným tempom ako vy.

Sledovaním konkurencie by ste sa mali len inšpirovať.

Neexistuje jedna cenovka, ktorú má vaša nehnuteľnosť. Vaša nehnuteľnosť má cenové pásmo.

Uvediem príklad: Trojizbový byt v Bratislave, mestská časť Ružinov, po kompletnej rekonštrukcii môže mať cenové pásmo od 239.500 € do 258.900 €. Neexistuje, že by mal hodnotu 255.000 € a buď sa predá, alebo sa zníži jeho cena. Tak to nefunguje.

To, v akej časti cenového pásma vašej nehnuteľnosti sa budete pohybovať, závisí od týchto faktorov:

• • Aký kvalitný inzerát (prezentáciu) bude mať vaša nehnuteľnosť.

• • Akú kvalitnú reklamu bude mať vaša nehnuteľnosť, a koľko ľudí ňou oslovíte. Pamätajte, len realitné portály nestačia. To je len úplný základ.

• • Ako kvalitne bude prezentovaná nehnuteľnosť pri obhliadkach. Obhliadka má jasné pravidlá a postupy, aby bola kupujúcim nehnuteľnosť odprezentovaná tak, aby o konkurenčných ponukách ani len neuvažovali.

Aby ste sa pohybovali v tom najvyššom cenovom pásme vašej nehnuteľnosti budete na to potrebovať kvalitný Plán predaja®. O tom, ako si ho môžete vytvoriť som napísal samostatný článok, ktorý si môžete prečítať tu >>>

Držím vám palce pri nastavení správnej ceny vašej nehnuteľnosti :).

Ak sa vám článok páčil a dáva vám zmysel, tak jednou z možností, ako vám viem pomôcť s predajom nehnuteľnosti je správne určenie ceny. Tu pod textom nájdete tlačítko. Kliknite naň a o správne určenie ceny vašej nehnuteľnosti sa postarám za vás.

S pozdravom

Tomáš Porubský Real estate®