Ako zarábať investovaním do nájomných nehnuteľností? Prezradím vám 4 spôsoby ako na to

Chceli by ste vedieť, ako zarábať investovaním do nájomných nehnuteľností? 

Vôbec sa vám nečudujem. A po prečítaní tohto článku budete nadšený tým, ako sa dá “slušne” zarobiť práve touto formou podnikania. 

Ak ešte stále hľadáte dôvody, prečo investovať do nájomných nehnuteľností, tak vám odporúčam prečítať si tento článok. Oba články na seba nadväzujú, a tak jeho prečítaním môžete získať novú inšpiráciu. 

Aj vy ste vždy chceli vedieť, ako to robia realitný investori a aké spôsoby im prinášajú zisky z nájomných nehnuteľností? 

Ak vás zaujíma skutočný svet investovania do nehnuteľností, ktorý nie je len o bývaní, ale aj o profite, tak si určite prídete na svoje. Poďme sa teda spoločne pozrieť, aké sú to spôsoby, ktorými môžete dokázať profitovať z nájomných nehnuteľností.

Štyri cesty k vyšším ziskom

Čo je dôležité vedieť o týchto štyroch cestách?

Každá z týchto ciest znamená prísun peňazí z nájomných nehnuteľností. Ale musím podotknúť jednu veľmi dôležitú vec. Nie každá nehnuteľnosť vám prinesie zisk zo všetkých štyroch ciest. Ich pomer sa môže líšiť. Ale to je úplne v poriadku. Na slušný zisk vám stačí aj jedna zo spomínaných štyroch ciest. 

Už ste určite zvedavý, aké sú tie štyri cesty. Poďme si ich teda predstaviť. 

– Prvou cestou sú peňažné toky

– druhou cestou je nárast hodnoty

– treťou cestou je znižovanie dlhu

– štvrtou cestou sú daňové výhody

Začnime ale postupne.

Ako môžete profitovať z peňažných tokov?

Tento pojem je úplne najzákladnejší a dovolím si tvrdiť, že aj najjednoduchší. 

Sú to peniaze, ktoré vám prídu na účet a ktoré vám z účtu odídu. Je úplne jedno odkadiaľ vám prišli a kam odišli. Dôležitý je rozdiel. 

Peňažné toky počítame za určitý časový úsek. Môžu byť aj dlhodobejšie, ale väčšinou sa využívajú na mesačnej báze. 

Ak vám napríklad za tento mesiac na účet prišlo viac peňazí ako odišlo, tak máte pozitívny tok peňazí. 

Negatívny tok peňazí platí, ak odišlo viac peňazí ako prišlo. Túto schému nemá rád asi nikto a pri investovaní do nájomných nehnuteľností platí tiež. 

Predstavte si, že prenajímate nehnuteľnosť a ste práve v červených číslach. Čiže máte negatívny tok peňazí. V tom prípade musíte chýbajúce peniaze dofinancovať niekde inde. Väčšinou z vlastného vrecka. 

Ale to neznamená ešte nič zlé. 

Pamätáte si, keď som písal, že vám nehnuteľnosť nemusí priniesť zisky všetkými štyrmi cestami? 

Práve negatívny tok peňazí môže nahradiť iná z uvedených štyroch ciest, a vy nakoniec z nájomnej nehnuteľnosti budete profitovať.

Ak ste si na začiatku urobili analýzu a usúdili ste, že aj napriek negatívnemu toku peňazí má pre vás investícia zmysel, tak je všetko v poriadku. 

Pokiaľ ste s tým nerátali, tak sa pravdepodobne stala chyba v príprave na kúpu. Preto si treba pred kúpou dávať veľký pozor. Investícia je vec čísel a vopred musíte mať všetko perfektne premyslené. 

Ukážem vám jednoduchý príklad na tok peňazí.

PRIJATÉ PENIAZE – VYDANÉ PENIAZE = TOK PEŇAZÍ (pozitívny, alebo negatívny)

Kúpite si 2 izbový byt za 70.000 EUR. Brali ste si 80 % hypotekárny úver na 30 rokov s úrokom 1,45 %. V byte sú nájomcovia a platia na čas. Mesačné nájomné so splátkou hypo aj s energiami máte 450 EUR. 

Z mesačného nájomného platíte hypotéku, energie, fond opráv, správcu, poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti a drobné opravy. 

Tieto náklady vás celkovo vyjdú  mesačne na sumu 370 EUR. 

Váš tok peňazí by bol v tomto prípade pozitívny, lebo ste prijali 450 EUR a vydali ste 370 EUR. Ste v mesačnom pluse 80 EUR.

V ďalšej časti sa dozviete, ako môj klient za 4 roky zarobil 15.000 EUR. Určite si nenechajte ujsť, ako sa nám to podarilo. 

Ako vám môže pomôcť zarobiť nárast hodnoty?

Druhou cestou, ako zarobiť na nehnuteľnosti, je jej nárast hodnoty. 

Na dnešnom realitnom trhu to nie je nič neobvyklé. Ale vráťme sa k prvej ceste a to k toku peňazí. Pamätáte si, keď som spomínal o možnom negatívnom toku?

Nie vždy sa podarí investorovi vyprodukovať pozitívny tok peňazí a zaujíma ich práve nárast hodnoty bytu v čase. To znamená, že investor reálne príjme zisk z nájomnej nehnuteľnosti pri jej predaji. 

Tu sa možno pristavíte a položíte si dve otázky, ako väčšina investorov 🙂 Ako rýchlo dokážem zarobiť na náraste hodnoty a o koľko to bude?

Tu by som vám dal jeden tip. Omnoho dôležitejšie, ako tieto dve otázky je fakt, že čo vlastne ovplyvňuje rast cien nehnuteľností. Byt nie je žiadny produkt a ani služba, ktorá môže samostatne generovať zisk. Preto cenu nehnuteľnosti v najväčšej miere ovplyvňuje práve kúpyschopnosť na trhu.

Čo ale zvyšuje dopyt po nehnuteľnostiach? Je to hlavne výkonnosť ekonomiky a nízke úrokové sadzby hypoték. 

Čiže kúpyschopnosť na trhu rastie a tým pádom aj rastie cena nehnuteľnosti. 

V minulom článku, kde som vám opisoval 4 dôvody, prečo investovať do kúpy nehnuteľností som vám sľúbil, že opíšem konkrétny príklad, ako môj klient nárastom hodnoty zarobil tisíce eur. 

Vzorec, ktorým vypočítate nárast hodnoty je rovnako jednoduchý, ako pri toku peňazí.

PREDAJNÁ CENA – PÔVODNÁ KÚPNA CENA = NÁRAST HODNOTY

Spoločne sme s mojím klientom pred 4 rokmi hľadali v Nitre 3 izbový byt. Jeho primárnym cieľom nebol pozitívny tok peňazí a preto sa rozhodol do bytu investovať s tým, že ho bude dočasne využívať ako vlastné bývanie.

Rozpočet sme mali nastavený do 80.000 EUR a cieľ sme si dali, že do 8 týždňov takýto byt nájdeme. Cieľ sa nám splnil, lebo sme našli byt v čiastočnej rekonštrukcii v lokalite Chrenová za 82.000 EUR do 5 týždňov. 

Všetko prebehlo ako malo, a stal sa novým vlastníkom tohto bytu. Do prerábky sa na začiatok rozhodol investovať 10.000 EUR.

Koncom roka 2017 sa rozhodol, že byt predá. V tej dobe som mal na jeho byt skvelého kupcu, ktorý bol za jeho byt ochotný zaplatiť 107.000 EUR. 

Byt predal za 107.000 EUR a kúpil ho za 82.000 EUR. Za štyri roky vlastnenia tohto bytu získal na náraste hodnoty 25.000 EUR. Ak odrátame aj 10.000 EUR, ktoré investoval do prerábky, tak získal 15.000 EUR, čo je slušný ZISK. 

Čo na to poviete? Síce mal negatívny tok peňazí, ale nárast hodnoty mu priniesol veľmi slušný zisk. 

Chcete sa dozvedieť, ako môže nájomník za vás platiť dlh a ako vám môže ročne splatiť z dlžnej sumy 1.900 EUR? Čítajte ďalej a dozviete sa, ako sa nám to podarilo. 

Ako získať slušný zisk pri znižovaní dlhu?

Predstavte si, že niekto cudzí platí vaše dlhy. To je fakt skvelá predstava, že? A práve v tejto tretej ceste bude za vás niekto iný znižovať váš dlh. 

Pri znižovaní dlhu sa samozrejme bavíme, ak by ste kúpu investičnej nehnuteľnosti riešili hypotekárnym úverom. 

Predstavte si, že kupujete investičný byt za 100.000 EUR. Ak by ste mali túto čiastku zaplatiť z vlastných prostriedkov, tak by to mohol byť problém, alebo by ste sa úplne vyhádzali z peňazí. 

Ak by ste si ale pri kúpe chceli pomôcť hypotekárnym úverom, tak vám banka môže poskytnúť aj 80 % z celkovej kúpnej ceny. Za menší úrok môžete mať vo vrecku z banky 80.000 EUR a najlepšie na tom je to, že týchto 80.000 EUR môže za vás splácať niekto úplne iný.

Čo na to hovoríte? Splnený sen? 🙂 

Pamätáte si na prvú cestu, ktorou bol tok peňazí? Mesačný PRÍJEM bolo nájomné a VÝDAVKY boli náklady na byt. Medzi ne sa rátala aj splátka hypotéky. Ak máte pozitívny tok peňazí, tak splátku hypotéky za vás platia nájomníci. 

Zaujíma vás, ako môžete vypočítať znižovanie dlhu? 

ZAPLATENÁ SPLÁTKA HYPOTÉKY ZA ROK – ZAPLATENÉ ÚROKY ZA ROK = SPLATENÝ DLH ZA ROK

Uvediem príklad: 

Splátka hypotéky za jeden mesiac je 250 EUR, čo je za celý rok spolu 3.000 EUR. Na konci každého roku vám banka domov pošle potvrdenie o zaplatených úrokoch. V našom prípade to bolo 1.100 EUR za rok. 

V prepočte to je 3.000 EUR (splátka hypo za rok) – 1.100 EUR (zaplatený úrok za rok) =  1.900 EUR 

Za rok nám nájomníci splatili 1.900 EUR z dlžnej sumy. O túto čiastku sa nám navýšil čistý zisk. 

Opláca sa podľa vás kúpiť investičnú nehnuteľnosť s pomocou hypotekárneho úveru? Ja si myslím, že určite áno 🙂 

Dajú sa získať aj nejaké daňové výhody? 

Na túto otázku vám odpoveď nedám. Nie preto, že by som nechcel, ale preto, že sa na túto časť nešpecializujem. 

Daňové výhody sú jednou zo štyroch ciest, ako profitovať na investovaní do nájomných nehnuteľností, ale v tomto bode vám odporučím obrátiť sa na daňového poradcu. 

Určite vám poradí, ako si uľahčiť cestu pri investovaní do nájomných nehnuteľností. A za pár otázok, ktoré sa ho spýtate, môžete ušetriť aj stovky EUR ročne. 

To stojí za to, no nie? 🙂

Záver

Dnes ste spoznali štyri cesty, ako môžete zarobiť pri investovaní do nájomných nehnuteľností. Podľa môjho názoru sú tieto štyri spôsoby najlepšou voľbou, ktorá vám môže priniesť v budúcnosti zaujímavé finančné prostriedky. 

Ak ste sa ešte nerozhodli, či investovať do nájomných nehnuteľností, tak si prečítajte tieto 4 dôvody, prečo by ste tak mali spraviť. 

Ak máte stále obavy alebo sa chcete pripraviť na kúpu investičnej nehnuteľnosti ešte lepšie, tak mi kľudne napíšte a rád vám s tým pomôžem. Ukážem vám, ako sa pripraviť na základné ukazovatele výkonnosti, ale aj ako si vypočítať výnosnosť a návratnosť. 

Na rozbore reálneho obchodného prípadu vám ukážem, ako môžete profitovať na kúpe investičnej nehnuteľnosti čo najviac. Napíšte mi na môj mail alebo mi zavolajte na číslo 0915 555 403 a pomôžem vám pripraviť ten správny postup ku kúpe vašej životnej investícii.

Pomohol vám článok? Dozvedeli ste sa niečo nové? Čo sa vám najviac páčilo? Dajte mi vedieť v komentároch, som naozaj zvedavý!

S pozdravom

Tomáš Porubský