Vady na nehnuteľnosti. Dokedy ste za ne zodpovedný?  

Pri predaji nehnuteľnosti zodpovedáte za jej stav. Zákon pozná vady zjavné a dodatočne zistené. Na čo si dávať pozor a dokedy ste za ne zodpovedný?

Predaj nehnuteľnosti prináša aj veľkú zodpovednosť. Tou je jej stav a funkčnosť, s akou ju odovzdáte novým vlastníkom. Buďte obozretný, nič nezamlčujte a pred predajom si dobre zistite, v akej skutočnej kondícii je vaša nehnuteľnosť.

Na vady nehnuteľnosti myslí aj zákon, a to konkrétne v § 596 – 600 Občianskeho zákonníka.

Viac dôležitých informácií nájdete v tomto článku.

Čo je pod vadou myslené? 

V odbornej literatúre by sme našli toto: „Všetko to, čo znižuje možnosť využitia a upotrebenia veci alebo ju inak znehodnocuje.“

Nejedná sa teda o stav, ktorý zodpovedá veku a opotrebeniu nehnuteľnosti. Ide o stav, ktorý znižuje možnosť využitia nehnuteľnosti alebo ju iným spôsobom znehodnocuje.

Zjavné vady pri predaji nehnuteľnosti

Sú tie, o ktorých viete. Je ich možné odhaliť aj pri obhliadke nehnuteľnosti. Ide o viditeľné plesne, praskliny na stenách, nefunkčnú klimatizáciu, pokazené okno a pod. 

V tomto prípade máte povinnosť upozorniť kupujúceho na tie, ktorých ste si vedomý. Dôležité je informovať kupujúceho konkrétne na vadnú časť nehnuteľnosti. 

Nepostačuje všeobecný výklad typu, že nehnuteľnosť má „nejaké“ vady. 

Taktiež nepostačuje, ak kupujúceho informujete, že vec bola opravovaná. 

V tomto buďte dôsledný. Dajte si námahu a všetky viditeľné vady, o ktorých máte vedomosť, spíšte do záznamu. Uveďte ho ako prílohu kúpnej zmluvy alebo ich zapíšte priamo do kúpnej zmluvy. 

Za všetky poškodenia, o ktorých kupujúceho správne upozorníte pred podpisom kúpnej zmluvy, nenesiete zodpovednosť. Majte ich však spísané, aby ste to v prípade potreby vedeli preukázať. 

V opačnom prípade sa môže zákonne domáhať náhrady. Aj keď ste mu kvôli týmto vadám znížili kúpnu cenu, pokiaľ to nie je špecifikované tak, ako píšem vyššie.

Dodatočne zistené vady

Toto sú vady, ktoré nie je možné zistiť pri bežnej obhliadke nehnuteľnosti. Objavili sa dodatočne, po odovzdaní nehnuteľnosti kupujúcemu. 

Upozorňujem, že sú to vady, ktoré vznikli v čase, kedy ste nehnuteľnosť vlastnili. Nezodpovedáte za vady, ktoré vznikli dňom odovzdania nehnuteľnosti kupujúcemu. 

Netreba si mýliť dodatočne zistené vady a zákonnú záruku. O tej hovorí zákon v zmysle § 502 ods. 1 Občianskeho zákonníka. 

Môžete si však s kupujúcim osobitne dojednať záručnú dobu, kde sa zaviažete zodpovedať za vady, ktoré vzniknú v určitom čase dojednanom v záruke.

Dôležitou informáciou je, že keď nehnuteľnosť predávate, nie je podstatné to, či o nich viete alebo nie. Podstatné je to, že ste na ne kupujúceho neupozornili.

Tomu sa hovorí objektívna zodpovednosť. 

Príklady z praxe

Dodatočne zistená vada bola aj v prípade predaja rodinného domu, kde sa začali objavovať na prahu dverí, drevených podlahách a stenách izby stopy húb so žltým popraškom a plesne. 

Z vypracovaného znaleckého posudku vyplývalo, že hnilobný proces je dlhodobejší a vada existovala v čase podpisu kúpnej zmluvy. 

Znalec taktiež konštatoval, že zo zdravotného hľadiska je daná huba nebezpečná, a preto robí dom neupotrebiteľným. 

V tomto prípade predávajúci kupujúcich na vadu neupozornil, ktorá vyšla dodatočne najavo. Kupujúci si uplatnili právo na odstúpenie od kúpnej zmluvy, ktoré súd posúdil ako oprávnené.

Rozsudok Krajského súdu Žilina, sp. zn. 6Co/213/2018

Dodatočne zistenou vadou bol aj prípad predaja rodinného domu, ktorý nemal izoláciu proti spodnej vode a zemnej vlhkosti. 

V dôsledku toho dochádzalo k zatopeniu suterénu. Zo znaleckého posudku vyplynulo, že stavba nie je podľa stavebného zákona zabezpečená proti spodnej vode. 

Predávajúca musela o vedenej vade vedieť už v čase uzavretia kúpnej zmluvy, pretože bola v minulosti opravovaná. 

Keďže predávajúca na vadu kupujúceho neupozornila a tá vyšla najavo dodatočne, kupujúci si na súde uplatnil zľavu z kúpnej ceny vzhľadom na zníženie funkčnosti vlastností domu.

Rozsudok Krajského súdu Trenčín, sp. zn. 17Co/1038/2015

Aké má kupujúci nároky?

Kupujúci má právo na primeranú zľavu z dojednanej kúpnej ceny. Zľava by mala zodpovedať povahe a rozsahu vady. 

Netreba však zabúdať, že zľava musí zodpovedať zníženiu funkčných vlastností a estetickej hodnoty. Závisí aj od výšky potrebných opráv, od toho, ako vada znižuje a obmedzuje životnosť nehnuteľnosti a pod.

Pokiaľ ale ide o vadu, ktorá robí nehnuteľnosť neupotrebiteľnou, kupujúci má právo odstúpiť od zmluvy.

Neupotrebiteľná nehnuteľnosť je vtedy, ak má trvalý, neodstrániteľný charakter. Nedá sa používať dohodnutým alebo obvyklým spôsobom. 

To môže byť aj v prípade, ak by bolo potrebné na opravu vady použiť neprimeranú výšku investície. 

V prípade, že presahuje napríklad 60 % kúpnej ceny nehnuteľnosti, súd môže rozhodnúť v prospech kupujúceho a má právo na odstúpenie od zmluvy. 

Kupujúci má právo odstúpiť od zmluvy aj v tom prípade, pokiaľ by od vás dostal mylné informácie o spôsobe využitia nehnuteľnosti. 

Ak ste napríklad ubezpečili kupujúceho, že môže realizovať istý druh stavby na stavebnom pozemku a toto tvrdenie sa ukáže ako nepravdivé, kupujúci má právo odstúpiť od zmluvy. 

V tomto prípade môže byť cez pozemok napríklad vedené vodovodné potrubie alebo iné siete, ktoré znemožnia účel využitia pozemku, s akým bol predávaný. 

Upozornenie! Kupujúci si nemôže od vás uplatniť právo na opravu nehnuteľnosti. Môže si u vás uplatniť zľavu z kúpnej ceny alebo môže odstúpiť od zmluvy. 

Dokedy zodpovedáte za vady na nehnuteľnosti? 

Kupujúci si od vás musí uplatniť vadu bez zbytočného odkladu, teda ihneď po jej zistení. 

Najneskôr však do 24 mesiacov od povolenia vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. 

Po tomto termíne si už od vás kupujúci nemôže uplatňovať právo zodpovednosti za vady. Teda zľavu z kúpnej ceny alebo odstúpenie od zmluvy.

Pozor, ak si od vás kupujúci uplatnil vady, avšak vy ste mu nevyhoveli, prípadne vôbec neodpovedali, kupujúci sa môže domáhať práva zo zodpovednosti na súde. 

Teraz však už s premlčacou lehotou 3 rokov odo dňa, keď si od vás uplatnil zodpovednosť za vady. 

Preto odporúčam riešiť veci s chladnou hlavou a hneď. Pokiaľ si nie ste istý, radšej si nechajte poradiť a s odborníkom prídete k pohodlnému riešeniu navonok nepríjemnej situácii. 

Rada na záver. Zverte predaj nehnuteľnosti do rúk ľuďom, ktorí vidia proces predaja zo širšej perspektívy. 

Na úplnom začiatku vás dokážu upozorniť na veci, ktoré si vy nevšimnete. Respektíve ani o nich nemôžete tušiť. Na konci predaja nehnuteľnosti vám to vie ušetriť kopec problémov a peňazí. 

Ak máte otázky, či už ohľadom vád nehnuteľností alebo predaja nehnuteľnosti sme vám k dispozícii na pomoc@tomaporubsky.sk. Napíšte nám.

Držte sa! 

Tomáš Porubský

Zakladateľ PORUBSKY realitná kancelária