Kedy sa platí daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti?

Predávate nehnuteľnosť a nie ste si istý, či alebo koľko budete platiť daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti? Prezradím vám aj veci, o ktorých ste možno netušili.  

Aká je výška dane? 

Daň z príjmu fyzických a právnických osôb u nás upravuje v súčasnosti zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. 

Sadzba dane je 19 % alebo 25 %. Závisí od základu dane, ktorý predstavuje 176,8-násobok sumy súčasného životného minima. 

V roku 2023 je životné minimum 268,88 € x 176,8 = 47.537,9 €. Do tejto sumy platíte 19 % daň. Nad túto sumu platíte 25 % daň. 

Kedy ste povinný zaplatiť daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti?

V prípade, že predávanú nehnuteľnosť nevlastníte dlhšie ako 5 rokov.

To platí vtedy, ak ste nehnuteľnosť nadobudli dedením, darovaním, do bezpodielového spoluvlastníctva do podielového spoluvlastníctva alebo do výlučného vlastníctva. 

Kedy ste oslobodený od platenia dane z príjmov z predaja nehnuteľnosti? 

Vlastníte nehnuteľnosť dlhšie ako 5 rokov? V tom prípade ste od dane z príjmov z predaja nehnuteľnosti oslobodený.

Na toto si však dávajte pozor!

Vlastníkom nehnuteľnosti sa nestávate dňom podpisu kúpnych zmlúv.

Vlastníkom sa stávate dňom právoplatného rozhodnutia Okresného úradu o povolení vkladu. Až vtedy začína plynúť spomínaná 5-ročná lehota. Toto rozhodnutie by ste mali obdržať od Okresného úradu najneskôr do 15 dní od jeho právoplatného rozhodnutia. 

A ešte dôležitejšia informácia je táto. 

Ak obdržíte akúkoľvek platbu (napríklad rezervačnú zálohu od kupujúceho) pred uplynutím tejto lehoty, ste povinný platiť daň z príjmu z predaja vašej nehnuteľnosti. 

Nie je problémom, ak kúpne zmluvy a úhrada kúpnej ceny bude realizovaná po päťročnej lehote. Pre daňový úrad je dôležité, kedy ste za predaj obdržali prvú platbu.Pokiaľ môžete čakať, akékoľvek zmluvy a plnenia s kupujúcim realizujte až po uplynutí 5-ročnej lehoty.

Je tu jedna výnimka

Ak ste získali nehnuteľnosť dedením v priamom rade, (manžel, manželka, otec, matka, stará matka, syn, vnuk), do päťročnej lehoty vlastníctva nehnuteľnosti sa započítava aj vlastníctvo poručiteľa.

Príklad:

•pokiaľ vlastnil poručiteľ nehnuteľnosť viac ako päť rokov, môžete ju predať hneď po nadobudnutí a ste oslobodený od dane z príjmov

•ak vlastnil poručiteľ nehnuteľnosť štyri roky, stačí vám vlastniť zdedenú nehnuteľnosť jeden rok, aby ste boli od tejto dane oslobodený

Z čoho sa počíta daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti? 

Zo sumy, za ktorú ste nehnuteľnosť predali.

To je váš príjem. Viete si však uplatniť výdavky a tým si daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti znížiť. A na tie sa pozrieme teraz. 

Prvým zásadným výdavkom je kúpna cena, za ktorú ste nehnuteľnosť nadobudli.Pri darovaní a dedení je to trochu inak a pozrieme sa na to o chvíľu. 

Ďalšími výdavkami môžu byť:

• provízia realitnej kancelárie (faktúra)
• úroky z hypotekárneho, stavebného úveru (nie istina, teda celá splátka)
• poplatky za servis spojený s hypotekárnym úverom
• správne poplatky, notár, úschova, kolky na kataster…
• vyhotovenie zmlúv, znalecké posudky, geodeti
• inzercia na predaj nehnuteľnosti
• fond údržby aj opráv pri bytoch
• rekonštrukcie, ktoré ste realizovali počas vlastníctva (musia byť doložené faktúrami/bločkami)
• nákup materiálov (bločky/faktúry)

Od všetkého si ukladajte bločky a faktúry. Inak to nebudete vedieť podložiť a neuznajú vám ich. 

Do výdavkov vám neuznajú ani bezúčelové úvery, aj keď boli nadobudnuté na kúpu nehnuteľnosti. 

Ak ste stavbu realizovali svojpomocne, vaša fyzická námaha a čas, žiaľ, nebudú zohľadnené. Ani ak si to dáte aj odborne ohodnotiť. 

Príklad:

•ak ste v roku 2020 kúpili dom za cenu 200.000 € a v roku 2023 ste ho predali za 250.000 €, vzniká vám daňová povinnosť vo výške 50.000 €.

V tomto okamihu by ste mali platiť 19% daň do sumy 47.537,9 € a zo zvyšnej sumy 2.462,1 € daň 25 % (presiahli ste 176,8-násobok životného minima). 

•pokiaľ by sme však povyberali ďalšie výdavky spomenuté vyššie, sumu 50.000 € môžeme znížiť napríklad o 20.000 €. 

V tom prípade by vám vznikla daňová povinnosť 30.000 €, z ktorej by ste platili 19 % daň = 5.700 €.

Lepšie, však?

No a keby ste mali náklady rovnajúce sa zisku, daň neplatíte. 

Ešte jedna poznámka. Okrem dani z príjmu z predaja nehnuteľnosti sa platí aj odvod do zdravotnej poisťovni, ktorý predstavuje výšku 14 % zo sumy, z ktorej sa počíta daň.

Výdavky pri dedení a darovaní

Jediným výdavkom pri dedení, ktorý si viete uplatniť, je suma uvedená od notára v rozhodnutí o dedičstve.

Aj na toto si dávajte pozor.

Pred dedičským konaním od vás notár žiada ohodnotenie nehnuteľnosti. To vám vie zabezpečiť realitná kancelária. 

Niektoré realitné kancelárie vám posunú informáciu, že vám túto sumu znížia, aby ste zbytočne neplatili vyššie poplatky u notára. Tie sa určujú podľa hodnoty majetku. 

Tento „dobročinný“ úmysel vás však môže stáť veľa. U notára budete mať nižší poplatok. Ten je však zanedbateľný s daňou, ktorá by vám mohla vzniknúť pri predaji nehnuteľnosti. 

Ak ste si teda vedomý, že po dedičskom konaní budete predávať nehnuteľnosť, nenechajte si jej hodnotu pre účely notára podhodnocovať. Neoplatí sa vám to. 

Pri darovaní je to inak. 

Ak darca vlastnil nehnuteľnosť viac ako päť rokov a vy ju následne chcete predať a vznikne vám daňová povinnosť, vašim výdavkom môže byť hodnota nehnuteľnosti na znaleckom posudku.

Znalec určí cenu nehnuteľnosti v čase darovania. Obvyklá cena spätne. 

Upozornenie č.1! Daňový úrad vám túto cenu bude akceptovať len od súdneho znalca. Nie realitnej kancelárie. 

Ak darca nevlastnil nehnuteľnosť päť rokov, vaším daňovým výdavkom môže byť nadobúdacia cena darcu podložená zmluvou. 

Upozornenie č. 2! Ak darca bol tiež obdarovaný nehnuteľnosťou a vy ste tretí v poradí, vaším výdavkom nemôže byť nič. Zvykne sa to stávať v rodinách pri opätovnom darovaní. 

Ak to takto chcete riešiť, nechajte si radšej poradiť. Existujú aj lepšie spôsoby. Inak v takomto prípade zaplatíte daň z plnej ceny, za ktorú ju predáte kupujúcemu.

Na záver

Stáva sa, že niekedy predávajúci chce obísť zákon o dani z príjmov tým, že na kúpnu zmluvu dá nižšiu cenu, ako sa v skutočnosti dohodol s kupujúcim. 

Nerobte to. 

Ak sa z nejakých dôvodov táto skutočnosť preukáže, môže vás to vyjsť pekne draho. Nestojí to za to. 

Predaj nehnuteľnosti môžete spustiť aj počas trvania vašej daňovej povinnosti. Dôležité správne nastaviť celý proces.

Pokiaľ chcete všetko zvládnuť bez najmenšieho zaváhania, kontaktujte nás a ukážeme vám ako postupovať správne, zákonne a mať všetko pod absolútnou kontrolou. 

Môžeme vám ušetriť desaťtisíce eur. 

Držte sa! 

Tomáš Porubský

Zakladateľ spoločnosti 

PORUBSKY Realitná kancelária