Ako prebieha predaj nehnuteľnosti?  

Predaj nehnuteľnosti od A do Z. V krátkosti a prehľadne. Toto je 12 krokov, ktoré spravia zo skoku do neznáma premyslený predaj nehnuteľnosti so všetkým, čo k tomu patrí.

Predaj nehnuteľnosti. Obrúsil som „hrany“ tejto témy tak, aby nešli príliš do hĺbky, ale zároveň, aby vám priniesli jasný pohľad. 

Nájdete tu moju skoro 10-ročnú prax. Čo je podľa mňa kľúčové. Čo funguje. Čo prináša skvostné výsledky. Čo predáva. 

Práve teraz čítate to, čo musíte (by ste mali) vedieť, ak idete predávať dom, byt, hotel, apartmán, vilu, haciendu, zámok… Tak sa poďme do toho pustiť.

Vytvárame plán predaja nehnuteľnosti

Na začiatok je dôležité vedieť dokedy (potrebujem predať) a za koľko (chcem, mám očakávanie, predať). Plán predstavuje akoby priamku – časový úsek. Tú si vieme rozdeliť na 3 až 4 fázy.

Preto je dôležité vedieť robiť zmeny v predaji približne každých 40 dní = jedna fáza. 

Nájdenie záujemcu na súčasnom trhu by nemalo trvať dlhšie ako 6 mesiacov (závisí aj od typu nehnuteľnosti).

Na vyhodnocovanie predaja nehnuteľnosti sa používajú dopyt, obhliadka a ponuka. 

Dopyt znamená, koľko ľudí zareaguje na vašu ponuku (e-mailom, SMS, telefonicky a pod.). 

Obhliadka znamená, koľko ľudí si prišlo fyzicky nehnuteľnosť pozrieť. 

A ponuka je spätná väzba z trhu, čiže aké podmienky dostávate od záujemcov. 

Kľúčové je poznať, aký je dostatočný počet dopytov a obhliadok, aby prišli zaujímavé ponuky. To vyžaduje prax spojenú s intuíciou. 

Zhrňme si to. Plán je: 

• určiť správne cenové pásmo nehnuteľnosti,
• vedieť, dokedy najneskôr potrebujem predať, 
• určiť si vhodné momenty na reflexiu – správne reagovať 
• a mať skvelý marketing (o ňom v ďalšom kroku)

Posledná vec. Plán sa môže v čase meniť a prispôsobovať. Preto je dôležité ho pravidelne a správne vyhodnocovať. 

Marketing s myšlienkou

Hlavnou úlohou marketingu je naplniť cenový potenciál nehnuteľnosti.

To, kde sa vo vašom cenovom pásme budete pohybovať, závisí od kvality marketingu. 

Je to o vytvorení pútavej textovej a audiovizuálnej prezentácie. Pomocou umeleckého fotenia, interiérového dizajnu a chirurgicky presne štylizovaného textu. 

Pokračuje to kampaňou, ktorá vyhľadáva záujemcov čo najširšie, ale cieli pritom veľmi presne. Kampaňou sa získava pozornosť na Google, najväčších sociálnych médiách a všetkých relevantných realitných portáloch. 

Napokon je marketing zakončený osobnou obhliadkou, pri ktorej je kľúčové skĺbiť skvelé pohostenie s jasnou psychológiou predajanehnuteľnosti – dokonalé predajné zručnosti. 

Správne zladenie týchto troch bodov znamená:

• predáte za viac -> naplnený cenový potenciál 
• predáte rýchlejšie -> rozsiahla reklamná kampaň 

Vyhodnocovanie

Inak povedané Report. 

Vyhodnotiť kampaň – koľko ľudí sme zasiahli?

Koľko sme z toho získali dopytov?

Koľko sme mali obhliadok?

Akú spätnú väzbu máme od záujemcov? 

Aké ponuky sme dostali? 

Ak svieti 0 po prvých 30 dňoch v posledných štyroch otázkach, niekde bude chyba. Podľa plánu zakročím a nestrácam čas.

Pokiaľ čísla nabiehajú, skúsené oko realitného makléra vie vyhodnotiť, čo sa na trhu deje a preto vie, ako zakročiť. 

Podržať cenu, navýšiť rozpočet kampane, zmeniť texty, zameniť vizuál a pod… 

Reporty sú tie malé kroky, ktoré vás dovedú z obyčajného ponúkania k sakramentsky dobrému predaju. Preto by pri predaji vašej nehnuteľnosti rozhodne nemali chýbať. 

Ideálne raz za 1-2 týždne. 

Obhliadky

Kľúčové je poznanie, čo obhliadka pre predaj znamená. Je to ukazovateľ zdravosti predaja. 

Príliš veľa obhliadok v krátkom čase znamená vysoký dopyt. Ten môže ukazovať na podhodnotenie predaja. Predáte rýchlejšie, ale za menej, ako by ste mohli. 

Príliš málo obhliadok v dlhodobom horizonte (30 a viac dní) zase poukazuje na nízky dopyt. Cena je nad úrovňou cenového pásma a treba na to zareagovať. Ako by správne vedená obhliadka mala vyzerať píšem tu >

Vyjednávanie

Začiatok vyjednávania pramení v ponuke od záujemcu. Zvyšná časť príbehu je o našej reakcii. 

Ak reagujete iba emočne, môžete sa dostať do slepej uličky. Pokiaľ však k tomu primiešame poznanie a správne techniky, sme na najlepšej ceste. 

Techniky pramenia z obchodného ducha a správne volených slov. Poznanie je to, čo vieme z reportov. 

Vieme, či je ponuka dobrá. Vieme, akú protiponuku si môžeme dovoliť navrhnúť. Máme plán a vieme, kde sa ponuka v našom pláne nachádza. 

Hovorím tomu „vedomé vyjednávanie“. Stojím nohami na zemi a oči mám otvorené.

Vidíte, ako to všetko pekne na seba nadväzuje? Každá časť predaja sa spolu prepletá. Krása.

Rezervácia nehnuteľnosti

Pri rezervácii je dôležité vedieť, ako bude kupujúci financovať kúpnu cenu.

Ak z banky, tak je pred podpisom dôležité, aby mal stanovisko banky, že mu hypotéku poskytne. 

Pokiaľ financuje kúpu z vlastných prostriedkov, krok rezervácie sa môže preskočiť a ísť priamo na kúpne zmluvy. 

Avšak odporúčam si to aj tak poistiť buď zmluvou o budúcej kúpnej zmluve alebo rezervačnou zmluvou. 

Primeraný rezervačný poplatok je 2-4 % z kúpnej ceny. Ideálna rezervačná doba je 60 až 90 dní. Ako vyzerá návrh zmluvy o rezervácii si môžete pozrieť tu >

Banka

Tento krok nasleduje v prípade, ak kupujúci financuje kúpu hypotekárnym úverom. 

Banka bude potrebovať znalecký posudok a občiansky preukaz predávajúceho, teda vás. 

Po oficiálnom schválení hypotekárneho úveru kupujúcim budete podpisovať záložné zmluvy. 

Nehnuteľnosť zakladáte vy ešte pred prevodom na kupujúceho. Záložné právo prejde následne kúpou nehnuteľnosti na nového majiteľa. 

Štandardné podmienky čerpania hypotekárneho úveru sú: 

⟶ podpis úverových zmlúv (kupujúci)

⟶ podpis záložných zmlúv (predávajúci a kupujúci)

⟶ predloženie podaného návrhu na vklad záložných zmlúv na katastrálnom odbore (tzv. čerpanie na plombu) 

⟶ výpis z listu vlastníctva predložený banke, kde je vyznačená plomba (stiahnutý z portálu ÚGKKSR)

⟶ doloženie podpísanej kúpnej zmluvy banke (predávajúci – osvedčený podpis)

⟶ doložiť doklad banke o uhradení rozdielu kúpnej ceny, ktorý kupujúci hradil z vlastných zdrojov (potvrdenie o platbe)

⟶ doložiť banke poistnú zmluvu a vinkulačné tlačivá na kupovanú nehnuteľnosť (rieši kupujúci)

⟶ vyčíslenie zostatku hypotekárneho úveru predávajúcich (ak máte na nehnuteľnosť hypotéku a budete ju vyplácať)

Pre vás to v skratke znamená, že od podpisu záložných zmlúv v banke dostanete celkovú kúpnu cenu na váš účet do približne 3 až 7 dní (to je obvyklý odhad). 

Kúpne zmluvy

Lekár predpisuje recepty. Inžinieri navrhujú rozsiahle stavby. Advokáti/notári pripravujú nepriestrelné kúpne zmluvy. 

Bez chybičky. Zákonne. Elektronicky. To znamená –  prečítate si zmluvy, odsúhlasíte ich, podpíšete a vychutnáte si servis, ktorý k tomu patrí. 

Zmluvy sú podané elektronicky na katastrálny odbor. Ste o tom informovaný. Kataster rozhodne o povolení vkladu. Aj o tom ste informovaný. 

Prevod prebehol hladko a v pokoji. Ste spokojný.

Pokiaľ kupujúci uhrádza kúpnu cenu z vlastných prostriedkov, najbezpečnejší spôsob je notárska úschova. O tom som písal tu >

Sťahovanie

Štandardne máte za sebou celý proces. Predaj nehnuteľnosti, rezervácia, kúpne zmluvy, peniaze na účte. Môžete sa sťahovať.

Termín je zmluvne vopred daný. Myslite na to! Netreba to podceňovať, lebo vznikajú zbytočné nedorozumenia a vypäté situácie. 

Väčšina kupujúcich čo kupuje, tak aj predáva a tento kolobeh ide až po vás. Nikto nechce zostať na ulici. Nikto nechce zaspávať s pocitom, že je tlačený a v tiesni. 

Preto sťahovanie plánujte s rezervou. Ak sa vysťahujete skôr, nikto sa nenahnevá. Opačne to môže byť problém spojený so sankciami. To nikto nechce. 

Sťahovanie robí vrásky na čele. Mne teda určite. Preto sa nebojte profesionálnej služby, ktorá za vás všetko bezpečne prenesie z bodu A do bodu B. 

Upratovanie

Vyčistiť podlahy, poutierať nábytok, vyčistiť spotrebiče. Nezabudnite na rúru, chladničku, mrazničku. 

Čistota nehnuteľnosti je vaším zrkadlom. Vytvoríte ňou príjemný pocit pre nových majiteľov, ktorí prídu do čistého, voňavého prostredia. Ak na to nemáte čas a ani chuť, nechajte to na profíkov. Napríklad na Ľuboša Krajmera – Všetko pre čistotu a pohodlie. Odskúšané, overené, kvalitné upratanie.

Odovzdanie nehnuteľnosti

Vysťahované a upratané by sme mali. Môžeme odovzdávať.

Pripravte si všetky kľúče. V predstihu si vyžiadajte od rodiny a susedov kópie kľúčov. 

Nezabudnite na faktúry/zmluvy od dodávateľov energií. Tie budete potrebovať pri prehlásení energií na nového majiteľa. 

Už chýba len dokument s názvom Záznam o odovzdaní nehnuteľnosti. 

Odovzdaniu venujte pozornosť. Do záznamu zapíšte všetko, aj drobné chybičky, o ktorých ste kupujúceho už informovali. Zákon pozná tzv. vady zjavné a dodatočne zistené a to do 24 mesiacov od tohto dňa. Viac o tom píšem tu > 

Už vám zostáva len odpísanie stavu meračov a prehlásenie energií. Pri bytoch aj prehlásenie u správcu. Ak kupujete, tu je 11 dôležitých povinností, ktoré vás čakajú po kúpe nehnuteľnosti > 

Daň a daňové priznanie

Pre predávajúceho platí, že ak ste predanú nehnuteľnosť nevlastnili 5 rokov, platíte daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti. O tejto téme píšem tu >

Pre kupujúceho platí, že ak nehnuteľnosť kúpil, musí podať Daňové priznanie k nehnuteľnosti. O tom zase píšem tu >

Záver

Jeden predaj, mojich 1300 slov venovaných vám. 

Cítite, že je to náročné? Cítite, že to zaberie veľa času? Cítite, že by váš predaj domu alebo bytu nemusel dopadnúť dobre?

Netrápte sa. 

Našu realitnú kanceláriu som vytvoril s myšlienkou dávania vysokej pridanej hodnoty. 

To znamená, že si na konci poviete, že ste dostali oveľa viac, ako ste za službu zaplatili. 

• Jasný plán v súlade s vašimi očakávaniami. 

• Marketing, ktorý vás privedie k maximálnemu cenovému potenciálu. 

• Reporty, ktoré budú držať predaj v správnych koľajach. 

• Obhliadky, pri ktorých nemusíte byť. 

• Vyjednávanie, ktorým získate skvelú ponuku. 

• Zmluvy, ktoré vás ochránia a myslia na všetko. 

• A sťahovanie, upratovanie, odovzdanie či dane? Aj o to sa postaráme za vás. 

Ak je to niečo pre vás, napíšte nám kliknutím sem a môžeme sa o vašom predaji porozprávať. 

Želám vám krásny deň! 

Tomáš Porubský

Zakladateľ PORUBSKY realitná kancelária