Kupujete byt? Tu je 7 rád, ako na bezpečnú a výhodnú kúpu

S magazínom Forbes sme sa spoločne pozreli na najdôležitejšie momenty, ktoré sú na súčasnom realitnom trhu kľúčové pre bezpečnú a výhodnú kúpu bytu. Ktoré to sú a ako ich využiť v praxi?

Citácie z tohto článku nájdete aj v článku Forbes.

Tak sa pohodlne usaďte a ideme na to.

1. Poznáte svoje prečo?

Najčastejšie motivácie pre kúpu bytu sú dve:

• pre vlastné potreby

• investične

Ak kupujete pre vlastné potreby, byt je oproti rodinnému domu pohodlnejšou alternatívou. Menej starostlivosti a vo väčšine prípadov je obklopený rozsiahlou občianskou vybavenosťou. Preto by ste byt mali vyberať podľa vášho životného štýlu v prostredí, ktoré vám dá to, po čom túžite. 

Pri investičnom zámere je dôležité si uvedomiť, že hodnotu bytu na 70% určuje vek bytového domu a jeho stav. Ak to možnosti dovoľujú, zameral by som sa na kúpu novších bytov v lepších lokalitách. Také, ktoré majú potenciál pre stabilný príjem v podobe nájomníkov a ochránenie investície s možnosťou jej rastu z dlhodobého hľadiska. 

Napokon zostáva posledná otázka. Ísť do hľadania bytu sám alebo využiť pomoc realitného odborníka? 

Pokiaľ sa chcete dostať k nehnuteľnostiam, ktoré sa bežne v ponuke neukážu alebo ich vidieť v časovom predstihu, realitná kanceláriastojí za úvahu. 

Okrem toho môžete mať po boku profesionála, ktorý s vami zhodnotítechnický a právny stav bytu. Alebo máte možnosť využiť jeho rozsiahlu sieť kontaktov, ako sú sťahováci, architekti, bytoví dizajnéri, prípadne majstri. 

Špičkové realitné kancelárie majú spolupráce naprieč spektrom týchto profesií. Vo väčšine prípadov sú tieto spolupráce aj za výhodnejšie ceny.

2. Ako budete financovať kúpu bytu? 

Správne odhadnutý rozpočet vám vie napovedať, v akej lokalite byt hľadať. Preto by som si položil tieto otázky:

• Koľko mám nasporené?

• Akú výšku hypotéky mi dá banka?

• Koľko ma to bude mesačne stáť? 

Na úplný začiatok pre utvorenie obrazu by som hľadal odpoveď na tieto otázky. Ich zodpovedaním budete presne vedieť vyfiltrovať ponuky. Pôjdete na istotu. 

Myslite však aj na menšiu rezervu, ktorá sa vám môže hodiť po tom, ako byt kúpite. Tú môžete využiť na dokončenie svojho nového bývania, ktoré bude odrážať vašu osobnosť a budete sa v ňom cítiť dobre.  

3. Aký typ kupujúceho ste?

Môžete byť stratég, ktorý chce mať všetko pripravené, naplánované. Ale môžete patriť aj medzi tých spontánnych, ktorí to nechávajú na svoje emócie. 

Trh kupujúcim aktuálne praje. Môžete si teda vychutnávať časový komfort a dôkladne si vybrať. Osobne by som si však zvolil deadline, dokedy by som si chcel byt vybrať. Inak sa z kúpy bytu stane nepríjemná, nikdy nekončiaca tour. 

Najviac ponúk si pozriete z pohodlia domova. Tam vyfiltrujete väčšinu inzerátov. V týždňovom časovom úseku by som si dohodol päť až sedem obhliadok, maximálne. Po obhliadkach ponuky zvážte a buď vyberiete systematicky alebo intuitívne. 

Hlavne si z toho spravte radosť. Užite si to a vedzte, že dokonalá ponuka neexistuje. Bude ponuka, ktorá najbližšie spĺňa to, čo hľadáte. Pár mínusov sa nájde vždy. Hľadaním dokonalosti stratíte veľa času a to si neskôr môže vybrať svoju daň. 

4. Ako sa pripraviť na obhliadku? 

Osobne odporúčam prísť na obhliadku skôr. Samozrejme, ak vám to čas umožňuje. 

Prieskum lokality si viete spraviť aj po obhliadke. Z môjho pohľadu je však lepšie začať práve vonku. Lepšie posúdite, aký dojem na vás zanechá poloha a aký dojem samotný byt. To môže byť kľúčové pri ďalšom rozhodovaní sa. 

Pamätajte, nekupujete len byt, ale aj jeho prostredie, susedov, komunitu, vzdialenosti pre miesta, ktoré sú pre vás kľúčové. 

Všimnite si, ako sa tam parkuje. Určite budete mať aj návštevy, myslite na to. Akí ľudia sa pohybujú v okolí bytu, prípadne oslovte susedov. Tí vám radi porozprávajú veci, ktoré sa na obhliadke možno ani nedozviete. 

A potom pri obhliadke máte eso v rukáve. To je ďalší z dôvodov, prečo obhliadku svojho budúceho bývania začať vonku, mimo bytu.

Technický stav bytu zhodnotíte väčšinou pocitovo. Viditeľné veci si uchovajte v pamäti, pri vyjednávaní o cene to viete použiť. 

Ostatné je už o pocite, aký z bytu budete mať. Určite si tam sadnite, spravte si pohodlie a ticho počúvajte a nasávajte jeho atmosféru. V tichu býva najviac odpovedí.

5. Poznáte právny stav bytu?

Kúpa bytu cez kvalitnú realitnú kanceláriu je určite bezpečnejšia voľba. To z toho dôvodu, že pred zverejnením ponuky si overila jeho právny a technický stav z každého detailu. 

Vždy si však overte informácie na liste vlastníctva. Ideálne určenom na právne účely. Skontrolujte si vlastníka, parcely, konkrétny byt, poznámky, ťarchy. 

Zamerajte sa na to, či je majiteľ skutočný vlastník. Toto by mala riešiť realitná kancelária, ale ak budete byt kupovať od súkromnej osoby, tak si dajte na to pozor. 

Špeciálnu pozornosť venujte ťarchám, kde sa môžete dozvedieť aj o prípadných exekúciách majiteľa. Ak je na byte hypotekárny úver, problém to nie je. V ďalšom procese to ale treba riešiť vyčíslením zostatku tohto úveru. A taktiež venujte pozornosť vecným bremenám vo forme dožitia. 

Ak by ste kúpu riešili formou hypotekárneho úveru, vaša banka by takúto nehnuteľnosť stopla. Nedala by vám financie. 

Zamedziť problémom viete ešte tým, že každú zmluvu budete konzultovať s vaším advokátom alebo realitnou kanceláriou, ktorých si najmete, aby vám kryli chrbát. 

6. Ste pripravený vyjednávať o cene? 

Správny vyjednávač musí poznať motiváciu svojho oponenta. 

Ak chcete vyjednať lepšiu cenu, potrebujete poznať motivácie predávajúceho. Z nejakého dôvodu svoju nehnuteľnosť predáva a ukrýva sa za tým príbeh. Ak chcete vyjednať cenu, pokúste sa tento príbeh spoznať. 

Pri obhliadke by ste mali držať emócie na uzde. Avšak ja mám rád spontánnosť. Preto to nechám na vás. Poučka znie – majte poker face. Ja hovorím: „Robte tak, ako cítite.“ Nepokazíte nič. Práve naopak. Sympatie zohrávajú veľkú rolu.

Pokiaľ ukážete predávajúcemu, že s jeho domovom máte tie najlepšie úmysly, vo väčšine prípadov ho to milo poteší. 

Pamätáte si obhliadku? Spomínal som, že viditeľné chybičky v technickom stave si uchovajte v pamäti. Teraz ich viete predložiť ako faktory pre zľavu. 

Osobne však razím emocionálny prístup. Ak chcete vyjednať zľavu, predajte svoj príbeh. Buďte autentický a ponúknite toľko, koľko môžete. 

Ak to spravíte s citom a úprimne, stavím sa, že vyjednáte viac, ako keby ste šli na to pragmatickým a bezcitným spôsobom. 

7. Ako sa stať vlastníkom bytu?

Ak si už byt vyberiete, buďte pripravený na to, že je to niekoľkotýždňová cesta. Obzvlášť ak ju financujete hypotekárnym úverom. 

Pri kúpe bytu z vlastných prostriedkov investujte čas do prípravy bezpečnej transakcie. Napríklad formou notárskej úschovy. 

Prečo neodporúčam vinkuláciu v banke píšem v tomto článku. 

Jasne si nastavte s predávajúcim pravidlá. Čo je súčasťou predaja? Kedy má byť nehnuteľnosť odovzdaná? Dodržanie nejasných termínov býva niekedy problémom. Myslite na to.

Pokiaľ je kúpa vášho nového bytu podmienená predajom vašej „starej“ nehnuteľnosti, tu si dávajte obzvlášť pozor. Nekupujte, nerezervujte, kým nemáte kupujúceho vy. Odporúčam poradiť sa s odborníkom, ktorý nastaví celý proces tak, aby ste neprišli o peniaze. Píšem o tom tu. 

Ďakujem za pozornosť a pamätajte, ak máte otázky, napíšte nám na pomoc@tomasporubsky.sk.

Radi vám odpíšeme a poskytneme dôležité informácie pre riešenie vašej situácie. 

Držte sa! 

Tomáš Porubský

Zakladateľ PORUBSKY realitná kancelária